購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢?

購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢

法拍屋比市價還要低的機會,也讓許多民眾心之嚮往投標,不過要跟購屋者做個提醒,剛接觸法拍的朋友,投標的事前準備功課是必須的,因為我們要面對很多法拍環節以及不熟悉的地方,像是產權的調查,詳閱拍賣公告…等,免得自己權益受損。

 

資金如何配置做準備

法拍屋的資金配置,總共分成三個階段,第一、投標前「投標保證金」,第二、得標後「墊付拍定尾款」,第三、過戶後的「房屋擔保貸款」。

依照繳交時間,首先,投標前需準備公告底價的兩成當保證金,千萬注意一點就是在得標後要在 7 日內向法院繳清尾款,至於投標資金一次付清有壓力,當然可以先請銀行或代標公司協助代墊,但年利率相對比一般房貸來得高,或者可利用法院權力移轉書寄達,房屋過戶至貸款人名下,也可轉申請一般房屋貸款,這時候,就能換到一般較低利率。

 

申貸需要哪些條件

  • 有正常繳款紀錄
  • 信用良好無不良紀錄並有正當職業
  • 年滿20歲以上的國民

能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。 但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方麵估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。


法拍屋須注意七項陷阱

  • 租賃權問題查明標的物是否有租賃,這是第一項陷阱。若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。

另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

 

  • 點交問題,並且法官(司法事務官)會依照房屋使用現況,在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」,這是第二項陷阱。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住,法院原則上會記載「點交」。所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

 

  • 第三項陷阱則是,優先購買權,查明標的物是否有第三者具有優先購買權,這是。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

 

  • 接下來是第四項陷阱,法拍屋瑕疵因為依照強制執行法第113條準用第69條,法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權(強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」)。如果投標的法拍屋存有瑕疵,例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人,是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。

 

  • 關乎你的細心程度,第五項陷阱,知悉法院之公告內容,例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係 如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。

 

  • 考驗你的觀察力,再來第六項陷阱,查看法拍屋現場,投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

  • 代標注意事項: 

不動產經紀業管理條例,在合法下之不動產經紀業者應接受規範,當民眾委託代標公司,當業者廣告不實,則消費者保護法、公平交易法行使保護消費者的權益。

 

購買法拍屋的方式及流程:

一、注意法院法拍屋之公告

二、法拍屋網站如何進入:

司法院網站進入:網址:http://www.judicial.gov.tw 司法院首頁(進入後點選左側)→查詢服務→法拍屋公告進入法拍屋公告後,可點選本院再依序查詢。

 

 

三、一定要看懂拍賣公告事項:

本院不動產拍賣公告所載事項如下:

(1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額

(2)保證金金額

(3) 投標日時及場所

開始投標開標時間及拍賣公告,務必準時並詳閱,超過規定時間就不受理了,投標人請準時到場投標(開標時投標人請務必準時在場)。

 

四、怎麼寫好投標書:

(1) 買投標書暨保證金封存袋

(2) 拍賣公告所載案號、標別、股別填寫,務必記得填寫法院名稱

(3)請填寫投標人姓名、住址,如委託他人代理,請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。

(4) 依拍賣公告內容填載地號、建號、權利範圍

(5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

 

五、好好繳交保證金:

  1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內。
  2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後,連同投標書投入票櫃
  3. 臺灣銀行基隆分行之支票視同現金,隨即開立正式收據。
  4. 未得標者由投標人當場領回。
  5. 保證金之抬頭

 

六、交付價金之期限:

  1. 若有優先承買權人時,要先等優先承買權人放棄優先承買確定後,另行通知繳款。
  2. 七日內價金務必全數繳齊,不能用任何理由要求延長繳款期限
  3. 指定為臺灣基隆地方法院逕向本院收費處繳款

 

七、七日內未繳納尾款之結果

拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。

 

八、拍買不動產之點交:

拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。

 

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法拍姊姊
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租屋族福音 租金補貼名額明年增至12萬戶 單身、雙薪皆有機會申請

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內政部稍晚進一步說明,租金補貼正規劃從每年6萬戶擴大至12萬戶,而且會放寬所得標準、設籍要求、申請時間等規定,讓不論單身、雙薪或有小孩的家庭都能減輕租屋負擔。(圖/Wikipedia) 總統蔡英文今(13)日出席「保二警消社宅及廳舍都更專案里程碑」時表示,提供民眾的租屋租金補貼部分,政府預計2020年要從補貼6萬戶增加到12萬戶,並增加28億的預算準備…

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《法拍姊姊代標實記》台中屋齡 24 年國宅,低於市價170萬價格買到!裝潢變新屋!還多53萬可以添購傢電!

  今年農曆年前,我幫我大弟標了台中的一戶屋齡 24 年的國宅,我弟是國中老師,國宅位置就在學校旁邊,地點非常適合,決定進場投標前,我弟弟跟第一次接觸法拍的朋友一樣,會擔心不能看屋內、不知道屋況跟格局、會有點害怕、想知道裡面有沒有裝潢?屋況會不會很糟?會不會遭破壞呀?會不會要花很多錢裝修?⋯⋯等等。

  我就跟他說:「最好裡面沒裝潢什麼都沒有,若我們買到了,24 年的房子,一定是要重新粉刷裝修整理的!若是有裝潢也舊了也不見得我們會喜歡啊!所以我們就以它是空屋需要基本的裝修整理的情況來標!因為底價 730 多萬,市價約 900 萬價差將近170萬!若買到用價差來裝修及買傢俱家電就很足夠了!買法拍屋本來就要承擔一些風險來爭取便宜的價差。」

  弟弟衡量一下自己的預算,決定聽姊姊的話就進場投標最後以 740 萬元得標,幫我弟標這個價格算很漂亮,真的很開心!我們常說買法拍屋就像抽福袋一樣,在點交房屋那一刻開門的瞬間真的就像開福袋~噹!噹!噹!噹~一打開門看見屋內的情況,有的情況像撿到寶,如屋內裝潢新穎符合自己需求、有的情況是驚嚇~屋內留了一推垃圾及不要的傢俱!呵!我弟的情況就是後者,5 月中法院履勘時,前屋主搬的匆忙,整間屋子亂七八糟又垃圾一堆,裝潢已舊。

 

▲ 點交時的屋況(一)

我說:「這些是小事花個一至兩萬元請清潔公司來清走打掃就好了!裡面格局採光跟我們當初預期的差不多!」,聽聞頓時他覺得鬆了一口氣!因為除了垃圾以外其他的如採光、格局、室內 32 坪空間還有前後陽台很寬敞他都很滿意!

 

▲ 點交時的屋況(二)

 

 


 

 

【 24 年國宅重生!新屋入住篇】

▲ 重新鋪上的地板與牆面,經整理過後煥然一新!

 

經過了幾個月,已裝修完成了,他整間房子除了隔間沒變,陽台地磚沒換,其餘的上至天花板整間重新粉刷到地磚全部換成石英磚,兩間浴室馬桶全換新,廚具房間門框窗框及陽台外的鐵窗採光罩全部換新。還有更重要的因為屋齡 24 年了,所有排水管、進水管管路及電線線路,因為安全考量所以這次也全部換新換粗的,全部花費總共 107 萬。整間房子就跟新的一樣!而且還是依照自己的想法來裝修!740 萬標到 + 107 萬裝修 = 847 萬,若以市價 900 萬還省下 53 萬來買傢俱家電都已足夠!所以若要自住且預算有限的朋友,買法拍屋是真的可以買到便宜!當然整個過程及細節還有風險都要評估是否可以自己處理,若還沒有把握可以自己處理,建議找專業且可以信任的代標業者協助較保險,這樣才能買到產權清楚又便宜滿意的房子呦!

 

▲ 入住後舒適到無法聯想原本是一棟已經24年也年久失修的老房子~

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2019年10月18日(五) 🍎蘋果房產新聞

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畢生積蓄買下公寓,結果剛住進去就要被拆了!這5種常見違建,出手前要先看清楚

首圖 若說台灣到處都有違建一點也不誇張,根據營建署公布資料顯示,在違建的拆除案中,以六都的違建拆除件數較多,其拆除比率也相對較高,不僅僅是外觀所看到的,連建物內部所存在的違建更是不勝枚舉。因此,購屋置產前應睜大眼睛,小心步入陷阱,免得花上大筆鈔票,卻換取違建當作一輩子安身立命的住家,還要冒著可能遭檢舉被迫拆除的風險。 有網友在社群發文求救,今年買了一間位於台北市鬧區巷弄的公寓,這間房子屋…

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住夾層屋、樓中樓到底安不安全?專家警告:地震來的時候,恐從「這裡」先垮

有網友在網上分享自己的窘境,說自己在內湖買到挑高「豪宅」,使用面積遠遠超過權狀面積,當時還暗自竊喜,覺得自己賺到,撿到便宜。沒想到住進去沒幾天就接到拆除大隊公文,原來有鄰居檢舉他的挑高夾層設計是違建!他又得支出一筆錢重做裝潢,真的是花很大! 樓中樓之所以搶手,是因為將原本該蓋為兩層樓的空間,抽掉中間的樓地板,挑空加高,讓室內空間的視覺效果看起來寬敞又氣派,等到住戶入住,還可請人隔成「夾…

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🌈🌈10/16法拍開標結果

鳯山區 復華一街(New SKY)大樓

建坪:48.1坪_每坪單價:13.9萬
總底價:664.8萬_拍定價:668.6萬_有🚗位_2人競標

🌠6年屋, 漂亮的案件加4萬得標,不用留到三拍再來衝上標,夠專業~

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2019年10月17日(四) 🍎蘋果房產新聞

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🏠桃園買氣冠全台~每千戶約34.4戶購屋
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🏠新屋漏水3秒1滴~建商送保固20年
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🏠煩死人的漏水~房屋買賣糾紛穩居寶座
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🏠老屋漏水有兩種~結構漏、管線漏「療法不同」
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🏠國土計畫影響寺廟合法化 內政部:還未定案
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🏠台南房市熱起來 港人置產季增266.67%
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🏠超越美術館 卡位最強重劃區起漲點
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🏠購屋暗藏交易風險 易有5大房地產消費糾紛
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🏠倪子仁:港客來台購屋絕非假議題~方興未艾中
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老屋重建一直是台灣都市更新重要的一環,除了經費之外也是因為居民難以達成共識,不過這樣的問題在國外同樣也會發生,有網友就在網路上分享日本的狀況,以及日本房市所陷入的惡性循環。 一名網友在批踢踢實業坊上分享,日本的公寓大樓每個月除了管理費之外,還需要繳交叫做「修繕積立金」的公共修繕基金,所以在日本買房的每月成本是房貸+管理費+公共修繕基金,而隨著屋齡增加,每個月繳交的公共修繕基金就會增加。…

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2019年10月16日(三)

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🏠台鐵員林站區地~11月招商
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