購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢?

購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢

法拍屋比市價還要低的機會,也讓許多民眾心之嚮往投標,不過要跟購屋者做個提醒,剛接觸法拍的朋友,投標的事前準備功課是必須的,因為我們要面對很多法拍環節以及不熟悉的地方,像是產權的調查,詳閱拍賣公告…等,免得自己權益受損。

 

資金如何配置做準備

法拍屋的資金配置,總共分成三個階段,第一、投標前「投標保證金」,第二、得標後「墊付拍定尾款」,第三、過戶後的「房屋擔保貸款」。

依照繳交時間,首先,投標前需準備公告底價的兩成當保證金,千萬注意一點就是在得標後要在 7 日內向法院繳清尾款,至於投標資金一次付清有壓力,當然可以先請銀行或代標公司協助代墊,但年利率相對比一般房貸來得高,或者可利用法院權力移轉書寄達,房屋過戶至貸款人名下,也可轉申請一般房屋貸款,這時候,就能換到一般較低利率。

 

申貸需要哪些條件

  • 有正常繳款紀錄
  • 信用良好無不良紀錄並有正當職業
  • 年滿20歲以上的國民

能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。 但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方麵估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。


法拍屋須注意七項陷阱

  • 租賃權問題查明標的物是否有租賃,這是第一項陷阱。若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。

另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

 

  • 點交問題,並且法官(司法事務官)會依照房屋使用現況,在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」,這是第二項陷阱。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住,法院原則上會記載「點交」。所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

 

  • 第三項陷阱則是,優先購買權,查明標的物是否有第三者具有優先購買權,這是。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

 

  • 接下來是第四項陷阱,法拍屋瑕疵因為依照強制執行法第113條準用第69條,法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權(強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」)。如果投標的法拍屋存有瑕疵,例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人,是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。

 

  • 關乎你的細心程度,第五項陷阱,知悉法院之公告內容,例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係 如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。

 

  • 考驗你的觀察力,再來第六項陷阱,查看法拍屋現場,投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

  • 代標注意事項: 

不動產經紀業管理條例,在合法下之不動產經紀業者應接受規範,當民眾委託代標公司,當業者廣告不實,則消費者保護法、公平交易法行使保護消費者的權益。

 

購買法拍屋的方式及流程:

一、注意法院法拍屋之公告

二、法拍屋網站如何進入:

司法院網站進入:網址:http://www.judicial.gov.tw 司法院首頁(進入後點選左側)→查詢服務→法拍屋公告進入法拍屋公告後,可點選本院再依序查詢。

 

 

三、一定要看懂拍賣公告事項:

本院不動產拍賣公告所載事項如下:

(1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額

(2)保證金金額

(3) 投標日時及場所

開始投標開標時間及拍賣公告,務必準時並詳閱,超過規定時間就不受理了,投標人請準時到場投標(開標時投標人請務必準時在場)。

 

四、怎麼寫好投標書:

(1) 買投標書暨保證金封存袋

(2) 拍賣公告所載案號、標別、股別填寫,務必記得填寫法院名稱

(3)請填寫投標人姓名、住址,如委託他人代理,請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。

(4) 依拍賣公告內容填載地號、建號、權利範圍

(5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

 

五、好好繳交保證金:

  1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內。
  2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後,連同投標書投入票櫃
  3. 臺灣銀行基隆分行之支票視同現金,隨即開立正式收據。
  4. 未得標者由投標人當場領回。
  5. 保證金之抬頭

 

六、交付價金之期限:

  1. 若有優先承買權人時,要先等優先承買權人放棄優先承買確定後,另行通知繳款。
  2. 七日內價金務必全數繳齊,不能用任何理由要求延長繳款期限
  3. 指定為臺灣基隆地方法院逕向本院收費處繳款

 

七、七日內未繳納尾款之結果

拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。

 

八、拍買不動產之點交:

拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。

 

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台北市的文山、北投分別位處北市南北的市郊,前往台北市中心距離遠,且整體居住環境較為單純,受文教或退休族群的喜愛;實價資料統計住宅大樓成屋單價在50多萬左右,六都中價穩區中價格最高的區域。

新北市的汐止、三峽、泰山、蘆洲、淡水,具有新興發展的話題性;除汐止和蘆洲鄰近北市,而使成交單價高於3字頭,其餘三處都還能找到2字頭開頭的房價,但因為距市中心較遠,且部分未有捷運貫通、通勤時間長,相對於剛入社會或第一次買房的族群而言反倒是蠻好的選擇!

桃園市方面,平鎮、八德分別緊鄰中壢區和桃園區,也是近年市政府大力發展建設的區域,由於區域內就業機會多、人口也是持續攀升,房地產價量都有基本盤支撐,再加上住宅大樓成屋CP值高,購買門檻低,長期以來都是深受首購族的喜愛。

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高雄市新興、苓雅、鼓山、三民都位在市中心內,三個區域都是早期工商發展、人口聚集,也是目前房市交易的熱區。去年高雄房市景氣大好,房價在屋主的堅持下都蠻難有調降的空間,不過值得一提的是,由於高雄長期人口外流嚴重,房市發展略顯緩慢,房價要大幅調升相對很難;但這幾處價穩區域還有發展空間,未來應會以溫和、低波動的方式緩緩成長,對期待資產穩定的族群來說仍是不錯的選擇!

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