第一次買法拍屋就獲利超過50%!法拍煉金實錄

去年無意間接觸到法拍屋起了投資的念頭。在網路上看了很多法拍相關的文章,輾轉在朋友的推薦之下認識了【法拍屋聰明購】的法拍姊姊,開啟了我的法拍屋之旅。

跟法拍姊姊初步了解了預算跟法拍的相關注意事項之後,她馬上推薦給我美山路這個標的物。是個工業區的三樓公寓,當時第三拍底價64萬非常符合我的預算需求。但是看到法拍姊姊所提供的法院筆錄加上又是不點交的物件,不免有點擔心後續的問題處理流程會很繁雜。經過法拍姊姊非常專業的說明後續處理方案之後,加上價格又很甜所以當天就跟法拍姊姊約好了週末要一起去看周邊環境(因為法拍物是不能看屋內環境的)。

美山路77法拍屋筆錄
▲本次法拍物件法院資料
法拍屋點交
▲此物件因為是不點交的物件,我一開始有點擔心

看環境的當天是法拍姊姊陪同之下一起去的,也跟著一起注意了看法拍了注意事項。像是跟街訪鄰居聊天了解債務人的狀況,順利的話可以獲得很多資訊喔!法拍物件雖然不能看屋內狀況,但可以從附近的建築物粗略了解標的物的格局。當天我們還約看了附近要出售的一棟五樓的公寓,藉此了解了市場行情以及室內格局。

美山路77巷
美山路77巷2

雖然看完周遭環境之後我對於要不要下標是有點疑慮的,但看完這個附近五樓要待售的物件之後,我就堅定要下標了!原因有二:1.這個五樓物件的屋況雖然不好,但售價比我預期高很多,我要是把目前的這間三樓的公寓標下來價格肯定可以開得比它漂亮 2.這附近有很多移工,租屋市場很蓬勃,就算不轉賣先出租幾年,收租的投報率也不錯。

持續跟法拍姊姊了解投標的注意事之後。重頭戲來了—就是投標!底價64萬的物件,法拍姊姊以他的專業建議我送出88萬的標單這個價格雖然高於二拍的價格,但還在我的預算範圍內因此選擇相信了專業。我在2020年6月3日這天成功的標得了人生的第一間法拍屋,是六支標當中最高的(我後來在賣屋的過程當中得知了第二高標其實只比我少幾千塊)可見法拍姊姊的建議真的是很精準啊!

交屋之後的後續處理流程有點繁瑣,就不再一一贅述。不過當初選擇法拍姊姊有一個很大的原因就是除了代標之外,法拍姊姊還提供了很多後續服務轉介。包含我的裝潢師傅以及代售的仲介都是法拍姊姊介紹給我的,大家看看裝修前後的照片比較是不是差別很大!

發拍屋裝修1
法拍屋裝修2
法拍屋整修3
法拍屋裝修5

我成功的在今年農曆年後2月下旬以235萬的價格出售,扣除掉仲介以及其他成本之後獲利率高達52.43%,這是我的第一間法拍屋,也讓我信心大增現在每天都在看屋,原來標法拍會上癮是真的。

法拍屋利潤

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【‍法拍姊姊 🔎 陪你看法拍屋 EP7】📌台中 屋齡24年低於市價170萬拍到!裝潢變新屋!

  今年農曆年前,我幫我大弟標了台中的一戶屋齡 24 年的國宅,我弟是國中老師,國宅位置就在學校旁邊,地點非常適合,決定進場投標前,我弟弟跟第一次接觸法拍的朋友一樣,會擔心不能看屋內、不知道屋況跟格局、會有點害怕、想知道裡面有沒有裝潢?屋況會不會很糟?會不會遭破壞呀?會不會要花很多錢裝修?⋯⋯等等。

  我就跟他說:「最好裡面沒裝潢什麼都沒有,若我們買到了,24 年的房子,一定是要重新粉刷裝修整理的!若是有裝潢也舊了也不見得我們會喜歡啊!所以我們就以它是空屋需要基本的裝修整理的情況來標!因為底價 730 多萬,市價約 900 萬價差將近170萬!若買到用價差來裝修及買傢俱家電就很足夠了!買法拍屋本來就要承擔一些風險來爭取便宜的價差。」

  弟弟衡量一下自己的預算,決定聽姊姊的話就進場投標最後以 740 萬元得標,幫我弟標這個價格算很漂亮,真的很開心!我們常說買法拍屋就像抽福袋一樣,在點交房屋那一刻開門的瞬間真的就像開福袋~噹!噹!噹!噹~一打開門看見屋內的情況,有的情況像撿到寶,如屋內裝潢新穎符合自己需求、有的情況是驚嚇~屋內留了一推垃圾及不要的傢俱!呵!我弟的情況就是後者,5 月中法院履勘時,前屋主搬的匆忙,整間屋子亂七八糟又垃圾一堆,裝潢已舊。

▲ 點交時的屋況(一)

我說:「這些是小事花個一至兩萬元請清潔公司來清走打掃就好了!裡面格局採光跟我們當初預期的差不多!」,聽聞頓時他覺得鬆了一口氣!因為除了垃圾以外其他的如採光、格局、室內 32 坪空間還有前後陽台很寬敞他都很滿意!

▲ 點交時的屋況(二)


【 24 年國宅重生!新屋入住篇】

▲ 重新鋪上的地板與牆面,經整理過後煥然一新!

經過了幾個月,已裝修完成了,他整間房子除了隔間沒變,陽台地磚沒換,其餘的上至天花板整間重新粉刷到地磚全部換成石英磚,兩間浴室馬桶全換新,廚具房間門框窗框及陽台外的鐵窗採光罩全部換新。還有更重要的因為屋齡 24 年了,所有排水管、進水管管路及電線線路,因為安全考量所以這次也全部換新換粗的,全部花費總共 107 萬。整間房子就跟新的一樣!而且還是依照自己的想法來裝修!740 萬標到 + 107 萬裝修 = 847 萬,若以市價 900 萬還省下 53 萬來買傢俱家電都已足夠!所以若要自住且預算有限的朋友,買法拍屋是真的可以買到便宜!當然整個過程及細節還有風險都要評估是否可以自己處理,若還沒有把握可以自己處理,建議找專業且可以信任的代標業者協助較保險,這樣才能買到產權清楚又便宜滿意的房子呦!

▲ 入住後舒適到無法聯想原本是一棟已經24年也年久失修的老房子~

【‍法拍姊姊 🔎 陪你看法拍屋 EP6】📌買法拍屋看環境不能看屋內,覺得風險大?!

第一次接觸法拍屋的朋友對於法拍屋只能看環境不能看裡面,覺得不知道裡面的屋況跟格局會有點擔心,包括年前幫我大弟標法拍屋前他也跟我說過一樣的問題,我就跟他說法拍屋若可以看屋內就跟一般仲介買賣一樣了,價格也就不會比市價便宜了!要買比市價便宜的法拍屋相對就要承擔不能看屋內的風險!

全文【‍法拍姊姊 🔎 陪你看法拍屋 EP6】📌買法拍屋看環境不能看屋內,覺得風險大?!