台積效應~歷經楠梓房價飆升的法拍物件 — 法拍鍊金術EP.3

  2020 VS 2021 楠梓房市大不同

ㅤㅤ在上一篇文章當中跟大家分享了關於楠梓地區的展望與法拍市場的觀點,以及近幾年楠梓區的重大建設與未來評估,姊姊今天來分享在前年(2020年)底入手的一件楠梓法拍物件,當時因為是不點交的案件,在 2020 年 10 月 13 日以 280 萬拍定入手,姊姊與屋主協調點交到取得房屋,是在約一個半月後的 2020 年 12 月 31 日。

延伸閱讀:《 【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響 2022 年的高雄法拍屋市場?

 


  物件優勢

ㅤㅤ這個物件位於楠梓大學特區以及楠梓德民商圈之間,生活機能良好,屬於典型鄰近在學區與商圈的優秀投資標的,而且是法拍姊姊最喜歡的就是老公寓,每次在尋找舊公寓與賦予老舊公寓新生的過程當中,雖然辛苦但是都會有許多意想不到的樂趣~

 


 

邊做邊學的眉角

 

ㅤㅤ入手這物件後姊姊也學到了個兩個很務實的經驗,首先是以投資而言,投資客在入手物件後,首先要進行的是物件的整理規劃,即便在整理前有些地方是前屋主已經是近期才裝修過的,雖說有時候礙於整理的地方工程較大,整理的總價也會往上疊加,但還是要先預設好自己裝修完後自己要購買的話會在意的細節是什麼,才不會發生姊姊的狀況……當下見到的是『舊屋中的新浴室』,把房子整理完畢後卻變成『新屋中的舊浴室』

▲ 初期整理的時候衛浴因為前屋主才剛換過磁磚,衛浴內的設備在房子當中也算較新的。

▲ 後來在整體裝潢當中感覺到明顯落差,二次整理的時候才把地磚、牆面、乾濕分離與馬桶、洗臉台全數換新!

 

ㅤㅤ這樣看照片應該可以看受到明顯落差,12 月底入手時,前屋主才在兩年前做過浴室翻新的整理,當時依照室內屋況預判浴室可以做刷漆就好,但整理完確實有些顯舊,而這也反饋在市場反應當中,在 2021 年 4 月 8 日裝潢完畢開賣後,看房的客戶很多,但真正的買家一直沒有出現。

後來姊姊回到這物件當中仔細檢視房子當中需要改進的地方,才決定在 2021 年 7 月暫停出售廣告,進行浴室的浴室的整理,果不其然在 2021 年 9 月重新整理後再次上架,以極快的速度在 2021 年 9 月 20 日就售出了。

 

▲ 主衛浴也是採簡單的粉刷,但實際上效果不盡人意,看起來確實讓整體屋況顯得老舊一些。

 

▲ 換成乾濕分離的浴室後,加上主衛浴室本身有窗戶,在採用木質調性的顏色後整體看起來差別非常的大~

 

 


 

 物件介紹 

 

ㅤㅤ光是衛浴簡單整理與重新整理後的照片就能感受到其中強烈的新舊對比了,實際上在現場看感受更為強烈,所以在這裡法拍姊姊想要特別提醒!即便是在發掘璞玉的過程當中看到的亮點,在後續打磨的時候也要留意每個細節以及預想成品的狀態,才不會發生姊姊這件繞了點小彎路的插曲!

 

▲ 這物件的一大亮點是有超大的前後陽台,雖沒有陽台進出,但三面通風,採光極佳。

 

▲ 客廳採用軌道燈,有些人會覺得住家不太適合使用軌道燈,會顯得光源集中於特定區域,但是老公寓使用軌道燈後,入住的屋主可以選擇落地燈等間接照明與室內植物做為搭配,室內環境會變的意外溫馨!

 

▲餐廳後方連結後陽台,左邊為廚房,右邊為寢室走道

 

▲ 值得一提的是後陽台經過整理後可以看到後方的小型公園,對於住宅來說是十分優秀的加分

 

▲ 廚房的部分使用了全新的廚具,並更換了連接後陽台的門與窗戶,加上玻璃烤玻與貼皮地磚讓整個廚房有換然一新的感覺。

 

▲ 對於狹長型的市內通道通常因為採光的關係,夜間會顯得較暗,使用軌道燈可以自由選擇要安裝的燈泡數量,對此也是保留相當大的發揮空間給接手的屋主。

 

▲ 餐廳旁的次臥室

 

▲ 與前一間次臥室相連的另一間雙窗次臥室

 

▲ 主臥室的部分除了有獨立衛浴以外,窗戶與陽台也都有

 

▲ 通風與採光都極佳的條件下,重新整理過後讓整間房子煥然一新呀!

 

 


 

 取得時間與投報率試算 

▲ 取得成本包含:《法拍得標價格》、《裝潢費用》、《代標及其他處理費(例如搬遷費、文書費用等⋯)》、《售出的仲介費用》

 

▲ 售出價格的利潤雖然是高於預期售價賣出,但利潤因為前期取的成本較高,壓縮到25.5%

 

 


 

 出售期間,台積電來楠梓設廠風聲漸起! 

ㅤㅤ再來就是前面提到的,這次案件法拍姊姊學習到的另一個投資心態~這筆案件出售時時間是 2021 年 9 月 20 日,雖說當時已經有風聲台積電設廠的消息,但基本上都是些未經證實的同行風聲(台積電宣布設廠為 2021 年 11 月 9 日公告),當時是以盡快結束這筆案件,專心進入下一筆投資案件為主,在買家出價金額高於我的售出底價的前提下,當時就這麼簽約售出了~售出金額為 490 萬,但其實如果再多等兩個月到台積電確定設廠後,這筆物件穩穩地賣到 550 萬也不是問題,雖說有些可惜,但每次的實務作業都是一次經驗,這次法拍姊姊學到的是在有利多消息釋出後要靜下心來停看聽,確認利多訊息的真實性後再多做進一步的操作!

在這次台積效應當中你們有遇到什麼或學到什麼不一樣的投資操作嗎?歡迎也跟姊姊分享一下呀!

 

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‣ 《 物件詳情 》

 

【 房屋格局 】:4房2廳2.5衛

【 物件樓層 】:1樓~3樓

【 法定用途 】:住家用

【 房屋年齡 】:35年

【 建物登記 】:53.7坪

【 主體建物 】:30.2坪

【 土地登記 】:53.7坪

【 有無車位 】:有車位,平面式車位

 

 

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