投報率高達61.1%!法拍屋煉金術EP2,台南公寓一樓!

 

法拍煉金術又開課了!今天是法拍姊姊本人執筆~跟大家分享一個姊姊的得意之作!先說結論~109 年 6 月得標的物件至 109 年 11 月售出,稅前利潤共 110 萬,投資報酬率高達 61.1%%,姊姊都被自己給嚇了一跳!

正文開始!低總價公寓一直都是我的菜,尤其是一樓的物件,法拍姊姊我總會忍不住跑去看房子!這次看到的標的物位於台南市南區,是棟很特別的公寓,規劃得像大樓但總高樓層只有五樓,沒有電梯但有地下室,物件在一樓,底價113 萬,建坪 14.68  坪(含公設),室內坪數 12 坪.不點交!

 

台南法拍屋

台南法拍屋

台南法拍屋

▲本次法拍物件法院資料

 

公寓的一樓總價這麼低!?姊姊一看到這物件眼睛就亮了起來!依照經驗判斷,這物件可能巷子很窄,門前不能停汽車。先用 Google Maps 觀察一下物件周邊,發現巷子其實算是寬闊,但整棟公寓的內棟像是個小型社區,門前連機車都無法停車,還是需要到現場勘查一番,後來才利用上台南投標時跟夥伴去物件現場看環境。

台南法拍屋

▲Google Maps先線上勘查物件周遭環境

 

法拍屋就是充滿驚喜,在公開的資訊當中有許多細節是無法看到的,到了現場發現,這棟公寓規劃真的跟大樓一樣,一樓就有管理室,但已沒有管理員在現場,也沒有門禁,剛好方便進入物件所在的位置!

▲姊姊決定投標前必定會到現場勘查一番

 

這物件像是大樓一樣的一棟一棟的連在一起,但還好的是姊姊選定的物件在 AB 棟之間,是面寬型的,採光通風良好,白天日光也可以透進屋內。看到這邊都覺得還可以,不過!前看後看就是看不到排油煙管的位置,通常廚房一定是靠內側,如何排油煙的問題一定要注意,既然看不到排油煙管,或許物件本身沒有廚房⋯⋯但法拍屋沒有辦法看室內環境,依照坪數及外觀先試想物件內部的格局,沒有廚房是有些傷腦筋,裝修成本想必會增加,但底價 113 萬!價格這麼甜實屬難得,我想第一拍就要進場了⋯⋯

台南法拍屋

▲雖然不可進入屋內查看,但周遭環境與外部格局是OK的唷!

 

雖然是不點交,但不點交的案件對姊姊我來說也不難處理,但專營高雄地區久了,對台南的行情不是這麼了解。一樓的物件型態價格落差很大的,姊姊也先做了些功課,上實價登錄查詢一番看看最近一樓有沒有成交紀錄後,最後決定相信自己的直覺進場!希望第一拍不要有太多人注意到這物件呀!

時間快轉到投標當天,姊姊我習慣會提早到,先將標單寫好,留下價格看現場狀況再決定要加價多少,無論是自標或者是幫客戶代標都是如此,臨機應變才能標的到又標的便宜!台南地院的投標室有 2 間,提早到也能勘查一下投標室的現場與投標箱,否則投錯標箱就真的糗大了!

投標書

▲投標標單樣張,一定要先寫好唷!

 

那天在投標室時總是要來來回回的觀察現場,看是否有其他人士跟我要投標同一個物件,到開標前已有8 支標投入標箱中了,姊姊確定其中 3 支不是我這件,其餘 5 支預估有 1~2 支可能會是我的競爭對手!

寫價格的時候到了,果然法拍就是這麼有趣,每次寫價格時都好緊張呀~最後姊姊加價了 10 萬,123.3 萬的標單就這麼投入標箱了!

法拍屋投標室

▲法拍屋開標中

 

最有趣的地方來了!開標~宣布得標的標單是我的,也只有我一支標,但事務官竟然說沒有放保證金支票,當場判定為廢標⋯⋯傻眼!我心想怎麼可能會發生這種失誤!當場向事務官提出了異議,事務官才請我跟書記官去辦公室談,而事務官繼續開標其他案件⋯⋯

到了辦公室我請書記官仔細確認保證金支票,結果書記官一翻支票就掉了下來,事務官沒仔細看標單裡面才發生這樣的烏龍⋯⋯書記管也傻眼,馬上打內線給正在開標的事務官,過了幾分鐘完成開標的該股事務官完成開標,回到了辦公室馬上先是跟我抱歉,才說因為他沒注意疏漏了,請我第二拍再來標,會標的更便宜。

因為事務官的疏漏,導致符合程序及應備文件都備齊的得標單變成廢標,拍賣程序已經終結也不是小事,事務官只能試圖說服我第二拍再進場,但法拍市場瞬息萬變,依查封筆錄判斷第二拍極有可能變成點交,這樣競爭者變多即便寫相同的價格也不一定標得到,所幸在我堅持之下,事務官打內線給長官請示該如何是好,經過指示才悻悻然的請我去投標室重新開標。

畢竟法院開標時是需要全程錄音錄影以示公平公開的。剛判定我廢標且拍賣程序終結的錄影已經存檔,除了重新開標重新錄影,應該也沒別的辦法了。

法拍屋流程

▲地方法院投標流程

 

還好這物件只有一支標,若是有 2 支或更多標,牽扯到其他人的權益,恐怕就不是這樣簡簡單單就能處理掉的,至於事務官一進來辦公室就想搓湯圓,把這麼大的事情搓湯圓搓掉,一般沒經驗的民眾確實有可能摸摸鼻子就算了,第二拍再來。但姊姊我可是 PRO!專業的法拍專家怎麼可能接受這種結果!

總之,經過這段插曲,姊姊我也算是開了眼界學到了經驗,也因為我的堅持,才證明了我的眼光沒有錯!6 月 23 日投標,繳完尾款即與現住人協商搬家事宜,過程因為有長期的法拍處理經驗,相當順利與和平的在 8 月 17 日完成點交,成功在 2 個月內拿到房子。

物件內部的格局也跟我當初預估的差不多,但意外的是後面多了一塊法定空地,上頭搭了採光罩做廚房,雖然頗為髒亂,不過多了那一個後陽台就是好用非常多!每戶在地下室有2個機車停車位這會加分不少!

法拍屋 整理

▲客廳整理前 VS 客廳整理後

 

法拍屋 整理

▲主臥室整理前 VS 主臥室整理後

 

法拍屋 整理

▲次臥室整理前 VS 次臥室整理後

 

法拍屋 整理

▲浴室整理前 VS 浴室整理後

 

法拍屋 整理

▲廚房整理前1 VS 廚房整理後1

 

法拍屋 整理

▲廚房整理前2 VS 廚房整理後2

 

法拍屋 整理

▲後陽台窗戶整理前 VS 後陽台窗戶整理後

 

法拍屋 整理

▲後陽台整理前 VS 後陽台整理後

 

得標與點交完成~進入裝修階段!避開農曆七月,裝修完成時間已是 11 月 7 日。但這物件真的是天選之作,11月10日開賣後僅僅 5 天就以 290 萬的價格收訂金,11 月 16 日順利簽約。123.3萬元得標,處理及點交費用共 15 萬,裝修 30 萬,出售的仲介費用及其他費用共 12 萬,加總起來稅前利潤高達 110 萬!

法拍屋成本

▲法拍屋成本

 

5 個月內獲利了結,投報率 61.1%!這物件也是法拍姊姊從事法拍投資以來投報最好且時間最短的一件!幸好當時姊姊在地院辦公室跟事務官據理力爭,堅持堅定地對他說『我!不!要!』,順利標得房子也證明我的眼光精準,哈哈!

法拍屋售價

▲本次物件取得成本與出售價格

 

這次的物件全程都有做紀錄,裝修前後的大改造可以觀看下面的影片:

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