台積效應~歷經楠梓房價飆升的法拍物件 — 法拍鍊金術EP.3

  2020 VS 2021 楠梓房市大不同

ㅤㅤ在上一篇文章當中跟大家分享了關於楠梓地區的展望與法拍市場的觀點,以及近幾年楠梓區的重大建設與未來評估,姊姊今天來分享在前年(2020年)底入手的一件楠梓法拍物件,當時因為是不點交的案件,在 2020 年 10 月 13 日以 280 萬拍定入手,姊姊與屋主協調點交到取得房屋,是在約一個半月後的 2020 年 12 月 31 日。

延伸閱讀:《 【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響 2022 年的高雄法拍屋市場?

 


  物件優勢

ㅤㅤ這個物件位於楠梓大學特區以及楠梓德民商圈之間,生活機能良好,屬於典型鄰近在學區與商圈的優秀投資標的,而且是法拍姊姊最喜歡的就是老公寓,每次在尋找舊公寓與賦予老舊公寓新生的過程當中,雖然辛苦但是都會有許多意想不到的樂趣~

 


 

邊做邊學的眉角

 

ㅤㅤ入手這物件後姊姊也學到了個兩個很務實的經驗,首先是以投資而言,投資客在入手物件後,首先要進行的是物件的整理規劃,即便在整理前有些地方是前屋主已經是近期才裝修過的,雖說有時候礙於整理的地方工程較大,整理的總價也會往上疊加,但還是要先預設好自己裝修完後自己要購買的話會在意的細節是什麼,才不會發生姊姊的狀況……當下見到的是『舊屋中的新浴室』,把房子整理完畢後卻變成『新屋中的舊浴室』

▲ 初期整理的時候衛浴因為前屋主才剛換過磁磚,衛浴內的設備在房子當中也算較新的。

▲ 後來在整體裝潢當中感覺到明顯落差,二次整理的時候才把地磚、牆面、乾濕分離與馬桶、洗臉台全數換新!

 

ㅤㅤ這樣看照片應該可以看受到明顯落差,12 月底入手時,前屋主才在兩年前做過浴室翻新的整理,當時依照室內屋況預判浴室可以做刷漆就好,但整理完確實有些顯舊,而這也反饋在市場反應當中,在 2021 年 4 月 8 日裝潢完畢開賣後,看房的客戶很多,但真正的買家一直沒有出現。

後來姊姊回到這物件當中仔細檢視房子當中需要改進的地方,才決定在 2021 年 7 月暫停出售廣告,進行浴室的浴室的整理,果不其然在 2021 年 9 月重新整理後再次上架,以極快的速度在 2021 年 9 月 20 日就售出了。

 

▲ 主衛浴也是採簡單的粉刷,但實際上效果不盡人意,看起來確實讓整體屋況顯得老舊一些。

 

▲ 換成乾濕分離的浴室後,加上主衛浴室本身有窗戶,在採用木質調性的顏色後整體看起來差別非常的大~

 

 


 

 物件介紹 

 

ㅤㅤ光是衛浴簡單整理與重新整理後的照片就能感受到其中強烈的新舊對比了,實際上在現場看感受更為強烈,所以在這裡法拍姊姊想要特別提醒!即便是在發掘璞玉的過程當中看到的亮點,在後續打磨的時候也要留意每個細節以及預想成品的狀態,才不會發生姊姊這件繞了點小彎路的插曲!

 

▲ 這物件的一大亮點是有超大的前後陽台,雖沒有陽台進出,但三面通風,採光極佳。

 

▲ 客廳採用軌道燈,有些人會覺得住家不太適合使用軌道燈,會顯得光源集中於特定區域,但是老公寓使用軌道燈後,入住的屋主可以選擇落地燈等間接照明與室內植物做為搭配,室內環境會變的意外溫馨!

 

▲餐廳後方連結後陽台,左邊為廚房,右邊為寢室走道

 

▲ 值得一提的是後陽台經過整理後可以看到後方的小型公園,對於住宅來說是十分優秀的加分

 

▲ 廚房的部分使用了全新的廚具,並更換了連接後陽台的門與窗戶,加上玻璃烤玻與貼皮地磚讓整個廚房有換然一新的感覺。

 

▲ 對於狹長型的市內通道通常因為採光的關係,夜間會顯得較暗,使用軌道燈可以自由選擇要安裝的燈泡數量,對此也是保留相當大的發揮空間給接手的屋主。

 

▲ 餐廳旁的次臥室

 

▲ 與前一間次臥室相連的另一間雙窗次臥室

 

▲ 主臥室的部分除了有獨立衛浴以外,窗戶與陽台也都有

 

▲ 通風與採光都極佳的條件下,重新整理過後讓整間房子煥然一新呀!

 

 


 

 取得時間與投報率試算 

▲ 取得成本包含:《法拍得標價格》、《裝潢費用》、《代標及其他處理費(例如搬遷費、文書費用等⋯)》、《售出的仲介費用》

 

▲ 售出價格的利潤雖然是高於預期售價賣出,但利潤因為前期取的成本較高,壓縮到25.5%

 

 


 

 出售期間,台積電來楠梓設廠風聲漸起! 

ㅤㅤ再來就是前面提到的,這次案件法拍姊姊學習到的另一個投資心態~這筆案件出售時時間是 2021 年 9 月 20 日,雖說當時已經有風聲台積電設廠的消息,但基本上都是些未經證實的同行風聲(台積電宣布設廠為 2021 年 11 月 9 日公告),當時是以盡快結束這筆案件,專心進入下一筆投資案件為主,在買家出價金額高於我的售出底價的前提下,當時就這麼簽約售出了~售出金額為 490 萬,但其實如果再多等兩個月到台積電確定設廠後,這筆物件穩穩地賣到 550 萬也不是問題,雖說有些可惜,但每次的實務作業都是一次經驗,這次法拍姊姊學到的是在有利多消息釋出後要靜下心來停看聽,確認利多訊息的真實性後再多做進一步的操作!

在這次台積效應當中你們有遇到什麼或學到什麼不一樣的投資操作嗎?歡迎也跟姊姊分享一下呀!

 

延伸閱讀:《 【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響 2022 年的高雄法拍屋市場?

 


 

 聯繫法拍姊姊 

ㅤㅤ如果有房產投資、管理、自住等相關規劃,建議咨詢專業人士後再做進一步的規劃,法拍姊姊專營南部的法拍市場,若是想要相對買的便宜,法拍屋也是一個相當好的投資標的,諮詢免費,沒得標也不收費,有法拍問題不妨詢問看看,讓法拍姊姊為您服務哦!

 

【 法拍姐姐 】:法拍聰明購,專營南台灣法拍市場法拍屋代標!

【 代標達人 】:顏少芃

【 聯繫電話 】:0913-906-772

【 LINE ID 】:0913906772 【 加好友 】

【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響2022年的高雄法拍屋市場?

▸ 《 即將改頭換面的新高雄城市風貌 》

ㅤㅤ以往提到高雄產業,形象不外乎重工業城市、傳統產業,隨著鐵路地下化,以往硬生生撕裂南北高雄的鐵道逐一成為了綠廊道,更在2021年高雄更是迎來了重大的轉捩點“台積電宣布進駐高雄”,建造7奈米與28奈米晶圓廠,預計2022年動工,2024年開始量產。在高雄市政府積極爭取與台積電的配合下,高雄除了房價不可同日而語,未來因為高科技產業的大廠紛紛入駐,前景是一片看好。

▲ 高雄市楠梓區與其相連的各個行政區

 

ㅤㅤ南高雄至左營都已趨成熟的現在,高雄市政府計劃要邀請台積電入駐高雄,打造南部半導體材料廊道,能連結高雄港、小港機場、橋頭科學園區、岡山科技廊道、仁武智慧產業園區,已有楠梓科技產業園區且位於上述地點中心地帶的楠梓區,成為台積電設廠的最佳選擇。

▲ 高雄市佈局南台灣2030年時的產業發展

 

ㅤㅤ在10月底台積電宣布的設廠位置,位於中油楠梓煉油廠舊址,原楠梓煉油廠在104年關閉,結束長達近70年的營運後,預計需要耗費17年的土壤污染整治。但高雄市政府跨局處的動員,再加上多線齊發的將行政程序並行,整治污土的行政程序效率大幅提高,整整縮短了15.5年,但整治經費也上調到269億元,分成三區發包,預計2023年整治完成。

▲ 楠梓煉油廠舊址進行土地變更面積與使用分區

 


▸ 《 楠梓區 feat. 台積電 》

ㅤㅤ如此大費周章的行事不外乎為了台積電高雄設廠,高雄市府規劃於2022年交地台積電,消息一出楠梓地區新建案的房價從年初一字頭到現在即將站上三字頭,價格浮動之大,甚至已經到達哄抬價格的地步了。

但先緩緩,既然現在已經不是入場的最佳時機,那我們來分析一下,楠梓地區的價格未來真會穩定於三字頭不會下降嗎?

▲ 楠梓區域新成屋、預售屋紛紛完銷

 


▸ 《 楠梓區交通動線 》

 

ㅤㅤ楠梓緊鄰左營,但區域發展上左營早在2008年就開設漢神巨蛋,緊鄰瑞豐夜市形成龐大的商圈,交通上有台鐵高鐵捷運三鐵共構的大站『左營站』。

楠梓卻因為半屏山、蓮池潭、龜山、蛇山相連,加上台鐵、楠梓煉油廠、左營軍事基地等影響,在阻礙極大化的情況下,楠梓的區域發展速度遠不及左營。

▲ 楠梓區與左營相隔天然屏障與海軍基地

 

但因為交通不易,反而在公共運輸上較為成熟,與前鎮並列為高雄唯二有五站的捷運站的行政區(世運站、油廠國小、楠梓加工出口區站、後勁站、都會公園站),區內有國道1號交流道,也是國道的主流支線,區內擁有1個楠梓交流道系統,有3個上下出口,可分別從旗楠路、興楠路、楠陽路上交流道連接國道1號。

▲ 楠梓區共有五個捷運站,與前鎮區並列最多捷運站的行政區

 

▲ 楠梓區公共運輸交通網

 

 


 

 

▸ 《 楠梓區未來趨勢 》

 

  • 楠梓煉油廠

ㅤㅤ高市府啓動楠梓中油高雄煉油廠無污染土地都市計畫變更案,規劃採TOD(大眾運輸導向發展/Transit-Oriented Development)聯合開發,總開發經費約59.02億元,包含公共設施興建費用約6.02億元及建築物興建費用約53億元。公共設施用地由中油公司整體規劃及興建,中油預計於114年起陸續規劃綠能所、材料國際學院及材料研發中心等,以強化材料自主研發,預估可帶動增加地方1.6萬就業人數。

▲ 楠梓煉油廠

 

  • 新台17線

ㅤㅤ2008年擬定新台17線道路規畫,全長7.1公里,北段從楠梓高雄大學特定區西側,跨越後勁溪抵達德明路,長度2.1公里,南段穿越左營軍區與舊社區進入市區,截彎取直的道路可縮短高雄大學城通往美術館距離,完工後車程縮短到15分鐘,快速串連楠梓、左營與中油高煉廠。

▲ 新台17線預計路線

 


 

▸ 《 楠梓區生活圈分佈 》

 

▲ 楠梓區大致上可區分為六大生活圈,主要環繞著《楠梓火車站》、《後勁商圈》、《土庫重劃區》、《楠梓加工區》、《高雄大學》、《右昌商圈》等組成。《楠梓煉油廠》早期因為污染嚴重,附近商家與住家較少,相對沒有聚集成一個生活圈。

 

  • 楠梓火車站

▲ 楠梓火車站周圍鄰近主要道路,相當早期就聚集成商圈

 

  • 楠梓加工區

▲ 楠梓加工區正面向的德賢路與德民路,因為就業人口眾多,與楠梓火車站在早期互通不便,且間隔了楠梓都會公園,外環便自成一個商圈。

 

  • 後勁商圈

▲ 後勁商圈對面是楠梓加工區,因為有後勁夜市與鄰近加工區,也自己形成一個小型的商圈與生活圈。

 

  • 土庫重劃區

▲ 土庫重劃區,原先多為農地,現是楠梓區透天住宅最密集的住宅區。

 

  • 高雄大學特區

▲ 高雄大學特區目前為楠梓大樓林立的新商圈,商圈內生活機能完善,這次台積電到高雄設廠,許多新建案火速完銷與仲介們傳說中“賣到沒案件可賣”的熱區就在這裡。

 

  • 右昌商圈

▲ 右昌生活圈緊鄰後昌與軍校,軍校周遭多為老公寓及眷村。

 

  • 楠梓區房市

楠梓煉油廠舊址腹地廣闊(達176公頃),未來無論是擴廠或者是另有規劃,在資源充足與市府政策的配合下,以產業來說未來確實是會有相當好的前景。如果要以投資標的來說,在未來紅單限縮以及新建案完售的情況,法拍物件也是個極好的選擇,法拍屋中相當多都是屋齡較高的老公寓,老公寓翻新的獲利率可以參考下面兩則法拍姊姊自己的心得哦!

『 法拍煉金術ep1 』:第一次買法拍屋就獲利超過50%!法拍煉金實錄!

『 法拍煉金術ep2 』:投報率高達61.1%!法拍屋煉金術EP2,台南公寓一樓!

投資市場需要長期觀察,因應政策修改與《房市新聞:預售屋禁換約草案通過 上路時間點曝光!》,預售屋未來若禁止轉單或換約,在未來市場3~5年交屋後,勢必會有一定量的物件會轉入法拍屋市場,從現在開始觀察市場變化,從法拍屋作為投資的切入點也是撿便宜的選擇!

 

▲ 即將改造成台積電高雄場的楠梓煉油廠舊址

 


 

▸ 《 結語 》

 

ㅤㅤ無論各行各業都需要使用的水電,在南部一年發電500億度,但實際上高雄市只用了約280億度,剩餘的電力都用來補足北部用電缺口,多到可供其他區域使用,代表南部電力供應無虞。

▲ 台電

 

而高雄市一天的供水量是160萬噸,台積電需求是150萬噸,在高雄有台水公司以坪頂淨水廠與澄清湖淨水廠調度配合雙系統供水,在高雄設廠,廠區的水源亦是充足。

▲ 台灣自來水公司澄清湖給水廠

 

ㅤㅤ目前在楠梓區置產的購買族群均以投資客居多,其中又以北部客群南下置產為最大宗。但未來如果打通了新台17線,從高雄美術館特區與左營漢神巨蛋商圈前往楠梓都不遠,往後投資客開始拋售楠梓區物件時,在地住民也是有可能不願意承接已被抬高的房價,寧可選擇在相對熱鬧的美術館特區與巨蛋商圈。

“台積電效應”,楠梓區周邊房價漲價肯定是會漲的,但因為地區的先天地形限制,加上楠梓緊鄰橋頭等發展中的區域,房價的漲幅有限度,如果是自住真的不需要現在進場。

如果有房產投資、管理、自住等相關規劃,建議咨詢專業人士後再做進一步的規劃,法拍姊姊專營南部的法拍市場,若是想要相對買的便宜,法拍屋也是一個相當好的投資標的,諮詢免費,沒得標也不收費,有法拍問題不妨詢問看看,讓法拍姊姊為您服務哦!

 

【 法拍姐姐 】:法拍聰明購,專營南台灣法拍市場法拍屋代標!

【 代標達人 】:顏少芃

【 聯繫電話 】:0913-906-772

【 LINE ID 】:0913906772 【 加好友 】

 

諮詢服務免付費,

沒得標也免付費!

 

投報率高達61.1%!法拍屋煉金術EP2,台南公寓一樓!

台南法拍屋

 

法拍煉金術又開課了!今天是法拍姊姊本人執筆~跟大家分享一個姊姊的得意之作!先說結論~109 年 6 月得標的物件至 109 年 11 月售出,稅前利潤共 110 萬,投資報酬率高達 61.1%%,姊姊都被自己給嚇了一跳!

正文開始!低總價公寓一直都是我的菜,尤其是一樓的物件,法拍姊姊我總會忍不住跑去看房子!這次看到的標的物位於台南市南區,是棟很特別的公寓,規劃得像大樓但總高樓層只有五樓,沒有電梯但有地下室,物件在一樓,底價113 萬,建坪 14.68  坪(含公設),室內坪數 12 坪.不點交!

 

台南法拍屋

台南法拍屋

台南法拍屋

▲本次法拍物件法院資料

 

公寓的一樓總價這麼低!?姊姊一看到這物件眼睛就亮了起來!依照經驗判斷,這物件可能巷子很窄,門前不能停汽車。先用 Google Maps 觀察一下物件周邊,發現巷子其實算是寬闊,但整棟公寓的內棟像是個小型社區,門前連機車都無法停車,還是需要到現場勘查一番,後來才利用上台南投標時跟夥伴去物件現場看環境。

台南法拍屋

▲Google Maps先線上勘查物件周遭環境

 

法拍屋就是充滿驚喜,在公開的資訊當中有許多細節是無法看到的,到了現場發現,這棟公寓規劃真的跟大樓一樣,一樓就有管理室,但已沒有管理員在現場,也沒有門禁,剛好方便進入物件所在的位置!

▲姊姊決定投標前必定會到現場勘查一番

 

這物件像是大樓一樣的一棟一棟的連在一起,但還好的是姊姊選定的物件在 AB 棟之間,是面寬型的,採光通風良好,白天日光也可以透進屋內。看到這邊都覺得還可以,不過!前看後看就是看不到排油煙管的位置,通常廚房一定是靠內側,如何排油煙的問題一定要注意,既然看不到排油煙管,或許物件本身沒有廚房⋯⋯但法拍屋沒有辦法看室內環境,依照坪數及外觀先試想物件內部的格局,沒有廚房是有些傷腦筋,裝修成本想必會增加,但底價 113 萬!價格這麼甜實屬難得,我想第一拍就要進場了⋯⋯

台南法拍屋

▲雖然不可進入屋內查看,但周遭環境與外部格局是OK的唷!

 

雖然是不點交,但不點交的案件對姊姊我來說也不難處理,但專營高雄地區久了,對台南的行情不是這麼了解。一樓的物件型態價格落差很大的,姊姊也先做了些功課,上實價登錄查詢一番看看最近一樓有沒有成交紀錄後,最後決定相信自己的直覺進場!希望第一拍不要有太多人注意到這物件呀!

時間快轉到投標當天,姊姊我習慣會提早到,先將標單寫好,留下價格看現場狀況再決定要加價多少,無論是自標或者是幫客戶代標都是如此,臨機應變才能標的到又標的便宜!台南地院的投標室有 2 間,提早到也能勘查一下投標室的現場與投標箱,否則投錯標箱就真的糗大了!

投標書

▲投標標單樣張,一定要先寫好唷!

 

那天在投標室時總是要來來回回的觀察現場,看是否有其他人士跟我要投標同一個物件,到開標前已有8 支標投入標箱中了,姊姊確定其中 3 支不是我這件,其餘 5 支預估有 1~2 支可能會是我的競爭對手!

寫價格的時候到了,果然法拍就是這麼有趣,每次寫價格時都好緊張呀~最後姊姊加價了 10 萬,123.3 萬的標單就這麼投入標箱了!

法拍屋投標室

▲法拍屋開標中

 

最有趣的地方來了!開標~宣布得標的標單是我的,也只有我一支標,但事務官竟然說沒有放保證金支票,當場判定為廢標⋯⋯傻眼!我心想怎麼可能會發生這種失誤!當場向事務官提出了異議,事務官才請我跟書記官去辦公室談,而事務官繼續開標其他案件⋯⋯

到了辦公室我請書記官仔細確認保證金支票,結果書記官一翻支票就掉了下來,事務官沒仔細看標單裡面才發生這樣的烏龍⋯⋯書記管也傻眼,馬上打內線給正在開標的事務官,過了幾分鐘完成開標的該股事務官完成開標,回到了辦公室馬上先是跟我抱歉,才說因為他沒注意疏漏了,請我第二拍再來標,會標的更便宜。

因為事務官的疏漏,導致符合程序及應備文件都備齊的得標單變成廢標,拍賣程序已經終結也不是小事,事務官只能試圖說服我第二拍再進場,但法拍市場瞬息萬變,依查封筆錄判斷第二拍極有可能變成點交,這樣競爭者變多即便寫相同的價格也不一定標得到,所幸在我堅持之下,事務官打內線給長官請示該如何是好,經過指示才悻悻然的請我去投標室重新開標。

畢竟法院開標時是需要全程錄音錄影以示公平公開的。剛判定我廢標且拍賣程序終結的錄影已經存檔,除了重新開標重新錄影,應該也沒別的辦法了。

法拍屋流程

▲地方法院投標流程

 

還好這物件只有一支標,若是有 2 支或更多標,牽扯到其他人的權益,恐怕就不是這樣簡簡單單就能處理掉的,至於事務官一進來辦公室就想搓湯圓,把這麼大的事情搓湯圓搓掉,一般沒經驗的民眾確實有可能摸摸鼻子就算了,第二拍再來。但姊姊我可是 PRO!專業的法拍專家怎麼可能接受這種結果!

總之,經過這段插曲,姊姊我也算是開了眼界學到了經驗,也因為我的堅持,才證明了我的眼光沒有錯!6 月 23 日投標,繳完尾款即與現住人協商搬家事宜,過程因為有長期的法拍處理經驗,相當順利與和平的在 8 月 17 日完成點交,成功在 2 個月內拿到房子。

物件內部的格局也跟我當初預估的差不多,但意外的是後面多了一塊法定空地,上頭搭了採光罩做廚房,雖然頗為髒亂,不過多了那一個後陽台就是好用非常多!每戶在地下室有2個機車停車位這會加分不少!

法拍屋 整理

▲客廳整理前 VS 客廳整理後

 

法拍屋 整理

▲主臥室整理前 VS 主臥室整理後

 

法拍屋 整理

▲次臥室整理前 VS 次臥室整理後

 

法拍屋 整理

▲浴室整理前 VS 浴室整理後

 

法拍屋 整理

▲廚房整理前1 VS 廚房整理後1

 

法拍屋 整理

▲廚房整理前2 VS 廚房整理後2

 

法拍屋 整理

▲後陽台窗戶整理前 VS 後陽台窗戶整理後

 

法拍屋 整理

▲後陽台整理前 VS 後陽台整理後

 

得標與點交完成~進入裝修階段!避開農曆七月,裝修完成時間已是 11 月 7 日。但這物件真的是天選之作,11月10日開賣後僅僅 5 天就以 290 萬的價格收訂金,11 月 16 日順利簽約。123.3萬元得標,處理及點交費用共 15 萬,裝修 30 萬,出售的仲介費用及其他費用共 12 萬,加總起來稅前利潤高達 110 萬!

法拍屋成本

▲法拍屋成本

 

5 個月內獲利了結,投報率 61.1%!這物件也是法拍姊姊從事法拍投資以來投報最好且時間最短的一件!幸好當時姊姊在地院辦公室跟事務官據理力爭,堅持堅定地對他說『我!不!要!』,順利標得房子也證明我的眼光精準,哈哈!

法拍屋售價

▲本次物件取得成本與出售價格

 

這次的物件全程都有做紀錄,裝修前後的大改造可以觀看下面的影片:

想了解更多法拍投資理財,直接聯繫我吧!讓專業的法拍姊姊為您服務!

 

【 法拍姐姐 】:法拍聰明購,專營南台灣法拍市場法拍屋代標!

【 代標達人 】:顏少芃

【 聯繫電話 】:0913-906-772

【 LINE ID 】:0913906772 【 加好友 】

 

諮詢服務免付費,

沒得標也免付費!