【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響2022年的高雄法拍屋市場?

▸ 《 即將改頭換面的新高雄城市風貌 》

ㅤㅤ以往提到高雄產業,形象不外乎重工業城市、傳統產業,隨著鐵路地下化,以往硬生生撕裂南北高雄的鐵道逐一成為了綠廊道,更在2021年高雄更是迎來了重大的轉捩點“台積電宣布進駐高雄”,建造7奈米與28奈米晶圓廠,預計2022年動工,2024年開始量產。在高雄市政府積極爭取與台積電的配合下,高雄除了房價不可同日而語,未來因為高科技產業的大廠紛紛入駐,前景是一片看好。

▲ 高雄市楠梓區與其相連的各個行政區

 

ㅤㅤ南高雄至左營都已趨成熟的現在,高雄市政府計劃要邀請台積電入駐高雄,打造南部半導體材料廊道,能連結高雄港、小港機場、橋頭科學園區、岡山科技廊道、仁武智慧產業園區,已有楠梓科技產業園區且位於上述地點中心地帶的楠梓區,成為台積電設廠的最佳選擇。

▲ 高雄市佈局南台灣2030年時的產業發展

 

ㅤㅤ在10月底台積電宣布的設廠位置,位於中油楠梓煉油廠舊址,原楠梓煉油廠在104年關閉,結束長達近70年的營運後,預計需要耗費17年的土壤污染整治。但高雄市政府跨局處的動員,再加上多線齊發的將行政程序並行,整治污土的行政程序效率大幅提高,整整縮短了15.5年,但整治經費也上調到269億元,分成三區發包,預計2023年整治完成。

▲ 楠梓煉油廠舊址進行土地變更面積與使用分區

 


▸ 《 楠梓區 feat. 台積電 》

ㅤㅤ如此大費周章的行事不外乎為了台積電高雄設廠,高雄市府規劃於2022年交地台積電,消息一出楠梓地區新建案的房價從年初一字頭到現在即將站上三字頭,價格浮動之大,甚至已經到達哄抬價格的地步了。

但先緩緩,既然現在已經不是入場的最佳時機,那我們來分析一下,楠梓地區的價格未來真會穩定於三字頭不會下降嗎?

▲ 楠梓區域新成屋、預售屋紛紛完銷

 


▸ 《 楠梓區交通動線 》

 

ㅤㅤ楠梓緊鄰左營,但區域發展上左營早在2008年就開設漢神巨蛋,緊鄰瑞豐夜市形成龐大的商圈,交通上有台鐵高鐵捷運三鐵共構的大站『左營站』。

楠梓卻因為半屏山、蓮池潭、龜山、蛇山相連,加上台鐵、楠梓煉油廠、左營軍事基地等影響,在阻礙極大化的情況下,楠梓的區域發展速度遠不及左營。

▲ 楠梓區與左營相隔天然屏障與海軍基地

 

但因為交通不易,反而在公共運輸上較為成熟,與前鎮並列為高雄唯二有五站的捷運站的行政區(世運站、油廠國小、楠梓加工出口區站、後勁站、都會公園站),區內有國道1號交流道,也是國道的主流支線,區內擁有1個楠梓交流道系統,有3個上下出口,可分別從旗楠路、興楠路、楠陽路上交流道連接國道1號。

▲ 楠梓區共有五個捷運站,與前鎮區並列最多捷運站的行政區

 

▲ 楠梓區公共運輸交通網

 

 


 

 

▸ 《 楠梓區未來趨勢 》

 

  • 楠梓煉油廠

ㅤㅤ高市府啓動楠梓中油高雄煉油廠無污染土地都市計畫變更案,規劃採TOD(大眾運輸導向發展/Transit-Oriented Development)聯合開發,總開發經費約59.02億元,包含公共設施興建費用約6.02億元及建築物興建費用約53億元。公共設施用地由中油公司整體規劃及興建,中油預計於114年起陸續規劃綠能所、材料國際學院及材料研發中心等,以強化材料自主研發,預估可帶動增加地方1.6萬就業人數。

▲ 楠梓煉油廠

 

  • 新台17線

ㅤㅤ2008年擬定新台17線道路規畫,全長7.1公里,北段從楠梓高雄大學特定區西側,跨越後勁溪抵達德明路,長度2.1公里,南段穿越左營軍區與舊社區進入市區,截彎取直的道路可縮短高雄大學城通往美術館距離,完工後車程縮短到15分鐘,快速串連楠梓、左營與中油高煉廠。

▲ 新台17線預計路線

 


 

▸ 《 楠梓區生活圈分佈 》

 

▲ 楠梓區大致上可區分為六大生活圈,主要環繞著《楠梓火車站》、《後勁商圈》、《土庫重劃區》、《楠梓加工區》、《高雄大學》、《右昌商圈》等組成。《楠梓煉油廠》早期因為污染嚴重,附近商家與住家較少,相對沒有聚集成一個生活圈。

 

  • 楠梓火車站

▲ 楠梓火車站周圍鄰近主要道路,相當早期就聚集成商圈

 

  • 楠梓加工區

▲ 楠梓加工區正面向的德賢路與德民路,因為就業人口眾多,與楠梓火車站在早期互通不便,且間隔了楠梓都會公園,外環便自成一個商圈。

 

  • 後勁商圈

▲ 後勁商圈對面是楠梓加工區,因為有後勁夜市與鄰近加工區,也自己形成一個小型的商圈與生活圈。

 

  • 土庫重劃區

▲ 土庫重劃區,原先多為農地,現是楠梓區透天住宅最密集的住宅區。

 

  • 高雄大學特區

▲ 高雄大學特區目前為楠梓大樓林立的新商圈,商圈內生活機能完善,這次台積電到高雄設廠,許多新建案火速完銷與仲介們傳說中“賣到沒案件可賣”的熱區就在這裡。

 

  • 右昌商圈

▲ 右昌生活圈緊鄰後昌與軍校,軍校周遭多為老公寓及眷村。

 

  • 楠梓區房市

楠梓煉油廠舊址腹地廣闊(達176公頃),未來無論是擴廠或者是另有規劃,在資源充足與市府政策的配合下,以產業來說未來確實是會有相當好的前景。如果要以投資標的來說,在未來紅單限縮以及新建案完售的情況,法拍物件也是個極好的選擇,法拍屋中相當多都是屋齡較高的老公寓,老公寓翻新的獲利率可以參考下面兩則法拍姊姊自己的心得哦!

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投資市場需要長期觀察,因應政策修改與《房市新聞:預售屋禁換約草案通過 上路時間點曝光!》,預售屋未來若禁止轉單或換約,在未來市場3~5年交屋後,勢必會有一定量的物件會轉入法拍屋市場,從現在開始觀察市場變化,從法拍屋作為投資的切入點也是撿便宜的選擇!

 

▲ 即將改造成台積電高雄場的楠梓煉油廠舊址

 


 

▸ 《 結語 》

 

ㅤㅤ無論各行各業都需要使用的水電,在南部一年發電500億度,但實際上高雄市只用了約280億度,剩餘的電力都用來補足北部用電缺口,多到可供其他區域使用,代表南部電力供應無虞。

▲ 台電

 

而高雄市一天的供水量是160萬噸,台積電需求是150萬噸,在高雄有台水公司以坪頂淨水廠與澄清湖淨水廠調度配合雙系統供水,在高雄設廠,廠區的水源亦是充足。

▲ 台灣自來水公司澄清湖給水廠

 

ㅤㅤ目前在楠梓區置產的購買族群均以投資客居多,其中又以北部客群南下置產為最大宗。但未來如果打通了新台17線,從高雄美術館特區與左營漢神巨蛋商圈前往楠梓都不遠,往後投資客開始拋售楠梓區物件時,在地住民也是有可能不願意承接已被抬高的房價,寧可選擇在相對熱鬧的美術館特區與巨蛋商圈。

“台積電效應”,楠梓區周邊房價漲價肯定是會漲的,但因為地區的先天地形限制,加上楠梓緊鄰橋頭等發展中的區域,房價的漲幅有限度,如果是自住真的不需要現在進場。

如果有房產投資、管理、自住等相關規劃,建議咨詢專業人士後再做進一步的規劃,法拍姊姊專營南部的法拍市場,若是想要相對買的便宜,法拍屋也是一個相當好的投資標的,諮詢免費,沒得標也不收費,有法拍問題不妨詢問看看,讓法拍姊姊為您服務哦!

 

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