法拍煉金術又開課了！今天是法拍姊姊本人執筆～跟大家分享一個姊姊的得意之作！先說結論～109 年 6 月得標的物件至 109 年 11 月售出，稅前利潤共 110 萬，投資報酬率高達 61.1%％，姊姊都被自己給嚇了一跳！
正文開始！低總價公寓一直都是我的菜，尤其是一樓的物件，法拍姊姊我總會忍不住跑去看房子！這次看到的標的物位於台南市南區，是棟很特別的公寓，規劃得像大樓但總高樓層只有五樓，沒有電梯但有地下室，物件在一樓，底價113 萬，建坪 14.68 坪（含公設），室內坪數 12 坪．不點交！
▲本次法拍物件法院資料
公寓的一樓總價這麼低！？姊姊一看到這物件眼睛就亮了起來！依照經驗判斷，這物件可能巷子很窄，門前不能停汽車。先用 Google Maps 觀察一下物件周邊，發現巷子其實算是寬闊，但整棟公寓的內棟像是個小型社區，門前連機車都無法停車，還是需要到現場勘查一番，後來才利用上台南投標時跟夥伴去物件現場看環境。
▲Google Maps先線上勘查物件周遭環境
法拍屋就是充滿驚喜，在公開的資訊當中有許多細節是無法看到的，到了現場發現，這棟公寓規劃真的跟大樓一樣，一樓就有管理室，但已沒有管理員在現場，也沒有門禁，剛好方便進入物件所在的位置！
▲姊姊決定投標前必定會到現場勘查一番
這物件像是大樓一樣的一棟一棟的連在一起，但還好的是姊姊選定的物件在 AB 棟之間，是面寬型的，採光通風良好，白天日光也可以透進屋內。看到這邊都覺得還可以，不過！前看後看就是看不到排油煙管的位置，通常廚房一定是靠內側，如何排油煙的問題一定要注意，既然看不到排油煙管，或許物件本身沒有廚房⋯⋯但法拍屋沒有辦法看室內環境，依照坪數及外觀先試想物件內部的格局，沒有廚房是有些傷腦筋，裝修成本想必會增加，但底價 113 萬！價格這麼甜實屬難得，我想第一拍就要進場了⋯⋯
▲雖然不可進入屋內查看，但周遭環境與外部格局是OK的唷！
雖然是不點交，但不點交的案件對姊姊我來說也不難處理，但專營高雄地區久了，對台南的行情不是這麼了解。一樓的物件型態價格落差很大的，姊姊也先做了些功課，上實價登錄查詢一番看看最近一樓有沒有成交紀錄後，最後決定相信自己的直覺進場！希望第一拍不要有太多人注意到這物件呀！
時間快轉到投標當天，姊姊我習慣會提早到，先將標單寫好，留下價格看現場狀況再決定要加價多少，無論是自標或者是幫客戶代標都是如此，臨機應變才能標的到又標的便宜！台南地院的投標室有 2 間，提早到也能勘查一下投標室的現場與投標箱，否則投錯標箱就真的糗大了！
▲投標標單樣張，一定要先寫好唷！
那天在投標室時總是要來來回回的觀察現場，看是否有其他人士跟我要投標同一個物件，到開標前已有8 支標投入標箱中了，姊姊確定其中 3 支不是我這件，其餘 5 支預估有 1~2 支可能會是我的競爭對手！
寫價格的時候到了，果然法拍就是這麼有趣，每次寫價格時都好緊張呀～最後姊姊加價了 10 萬，123.3 萬的標單就這麼投入標箱了！
▲法拍屋開標中
最有趣的地方來了！開標～宣布得標的標單是我的，也只有我一支標，但事務官竟然說沒有放保證金支票，當場判定為廢標⋯⋯傻眼！我心想怎麼可能會發生這種失誤！當場向事務官提出了異議，事務官才請我跟書記官去辦公室談，而事務官繼續開標其他案件⋯⋯
到了辦公室我請書記官仔細確認保證金支票，結果書記官一翻支票就掉了下來，事務官沒仔細看標單裡面才發生這樣的烏龍⋯⋯書記管也傻眼，馬上打內線給正在開標的事務官，過了幾分鐘完成開標的該股事務官完成開標，回到了辦公室馬上先是跟我抱歉，才說因為他沒注意疏漏了，請我第二拍再來標，會標的更便宜。
因為事務官的疏漏，導致符合程序及應備文件都備齊的得標單變成廢標，拍賣程序已經終結也不是小事，事務官只能試圖說服我第二拍再進場，但法拍市場瞬息萬變，依查封筆錄判斷第二拍極有可能變成點交，這樣競爭者變多即便寫相同的價格也不一定標得到，所幸在我堅持之下，事務官打內線給長官請示該如何是好，經過指示才悻悻然的請我去投標室重新開標。
畢竟法院開標時是需要全程錄音錄影以示公平公開的。剛判定我廢標且拍賣程序終結的錄影已經存檔，除了重新開標重新錄影，應該也沒別的辦法了。
▲地方法院投標流程
還好這物件只有一支標，若是有 2 支或更多標，牽扯到其他人的權益，恐怕就不是這樣簡簡單單就能處理掉的，至於事務官一進來辦公室就想搓湯圓，把這麼大的事情搓湯圓搓掉，一般沒經驗的民眾確實有可能摸摸鼻子就算了，第二拍再來。但姊姊我可是 PRO！專業的法拍專家怎麼可能接受這種結果！
總之，經過這段插曲，姊姊我也算是開了眼界學到了經驗，也因為我的堅持，才證明了我的眼光沒有錯！6 月 23 日投標，繳完尾款即與現住人協商搬家事宜，過程因為有長期的法拍處理經驗，相當順利與和平的在 8 月 17 日完成點交，成功在 2 個月內拿到房子。
物件內部的格局也跟我當初預估的差不多，但意外的是後面多了一塊法定空地，上頭搭了採光罩做廚房，雖然頗為髒亂，不過多了那一個後陽台就是好用非常多！每戶在地下室有2個機車停車位這會加分不少！
▲客廳整理前 VS 客廳整理後
▲主臥室整理前 VS 主臥室整理後
▲次臥室整理前 VS 次臥室整理後
▲浴室整理前 VS 浴室整理後
▲廚房整理前1 VS 廚房整理後1
▲廚房整理前2 VS 廚房整理後2
▲後陽台窗戶整理前 VS 後陽台窗戶整理後
▲後陽台整理前 VS 後陽台整理後
得標與點交完成～進入裝修階段！避開農曆七月，裝修完成時間已是 11 月 7 日。但這物件真的是天選之作，11月10日開賣後僅僅 5 天就以 290 萬的價格收訂金，11 月 16 日順利簽約。123.3萬元得標，處理及點交費用共 15 萬，裝修 30 萬，出售的仲介費用及其他費用共 12 萬，加總起來稅前利潤高達 110 萬！
▲法拍屋成本
5 個月內獲利了結，投報率 61.1％！這物件也是法拍姊姊從事法拍投資以來投報最好且時間最短的一件！幸好當時姊姊在地院辦公室跟事務官據理力爭，堅持堅定地對他說『我！不！要！』，順利標得房子也證明我的眼光精準，哈哈！
▲本次物件取得成本與出售價格
這次的物件全程都有做紀錄，裝修前後的大改造可以觀看下面的影片：
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