台積效應~歷經楠梓房價飆升的法拍物件 — 法拍鍊金術EP.3

  2020 VS 2021 楠梓房市大不同

ㅤㅤ在上一篇文章當中跟大家分享了關於楠梓地區的展望與法拍市場的觀點,以及近幾年楠梓區的重大建設與未來評估,姊姊今天來分享在前年(2020年)底入手的一件楠梓法拍物件,當時因為是不點交的案件,在 2020 年 10 月 13 日以 280 萬拍定入手,姊姊與屋主協調點交到取得房屋,是在約一個半月後的 2020 年 12 月 31 日。

延伸閱讀:《 【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響 2022 年的高雄法拍屋市場?

 


  物件優勢

ㅤㅤ這個物件位於楠梓大學特區以及楠梓德民商圈之間,生活機能良好,屬於典型鄰近在學區與商圈的優秀投資標的,而且是法拍姊姊最喜歡的就是老公寓,每次在尋找舊公寓與賦予老舊公寓新生的過程當中,雖然辛苦但是都會有許多意想不到的樂趣~

 


 

邊做邊學的眉角

 

ㅤㅤ入手這物件後姊姊也學到了個兩個很務實的經驗,首先是以投資而言,投資客在入手物件後,首先要進行的是物件的整理規劃,即便在整理前有些地方是前屋主已經是近期才裝修過的,雖說有時候礙於整理的地方工程較大,整理的總價也會往上疊加,但還是要先預設好自己裝修完後自己要購買的話會在意的細節是什麼,才不會發生姊姊的狀況……當下見到的是『舊屋中的新浴室』,把房子整理完畢後卻變成『新屋中的舊浴室』

▲ 初期整理的時候衛浴因為前屋主才剛換過磁磚,衛浴內的設備在房子當中也算較新的。

▲ 後來在整體裝潢當中感覺到明顯落差,二次整理的時候才把地磚、牆面、乾濕分離與馬桶、洗臉台全數換新!

 

ㅤㅤ這樣看照片應該可以看受到明顯落差,12 月底入手時,前屋主才在兩年前做過浴室翻新的整理,當時依照室內屋況預判浴室可以做刷漆就好,但整理完確實有些顯舊,而這也反饋在市場反應當中,在 2021 年 4 月 8 日裝潢完畢開賣後,看房的客戶很多,但真正的買家一直沒有出現。

後來姊姊回到這物件當中仔細檢視房子當中需要改進的地方,才決定在 2021 年 7 月暫停出售廣告,進行浴室的浴室的整理,果不其然在 2021 年 9 月重新整理後再次上架,以極快的速度在 2021 年 9 月 20 日就售出了。

 

▲ 主衛浴也是採簡單的粉刷,但實際上效果不盡人意,看起來確實讓整體屋況顯得老舊一些。

 

▲ 換成乾濕分離的浴室後,加上主衛浴室本身有窗戶,在採用木質調性的顏色後整體看起來差別非常的大~

 

 


 

 物件介紹 

 

ㅤㅤ光是衛浴簡單整理與重新整理後的照片就能感受到其中強烈的新舊對比了,實際上在現場看感受更為強烈,所以在這裡法拍姊姊想要特別提醒!即便是在發掘璞玉的過程當中看到的亮點,在後續打磨的時候也要留意每個細節以及預想成品的狀態,才不會發生姊姊這件繞了點小彎路的插曲!

 

▲ 這物件的一大亮點是有超大的前後陽台,雖沒有陽台進出,但三面通風,採光極佳。

 

▲ 客廳採用軌道燈,有些人會覺得住家不太適合使用軌道燈,會顯得光源集中於特定區域,但是老公寓使用軌道燈後,入住的屋主可以選擇落地燈等間接照明與室內植物做為搭配,室內環境會變的意外溫馨!

 

▲餐廳後方連結後陽台,左邊為廚房,右邊為寢室走道

 

▲ 值得一提的是後陽台經過整理後可以看到後方的小型公園,對於住宅來說是十分優秀的加分

 

▲ 廚房的部分使用了全新的廚具,並更換了連接後陽台的門與窗戶,加上玻璃烤玻與貼皮地磚讓整個廚房有換然一新的感覺。

 

▲ 對於狹長型的市內通道通常因為採光的關係,夜間會顯得較暗,使用軌道燈可以自由選擇要安裝的燈泡數量,對此也是保留相當大的發揮空間給接手的屋主。

 

▲ 餐廳旁的次臥室

 

▲ 與前一間次臥室相連的另一間雙窗次臥室

 

▲ 主臥室的部分除了有獨立衛浴以外,窗戶與陽台也都有

 

▲ 通風與採光都極佳的條件下,重新整理過後讓整間房子煥然一新呀!

 

 


 

 取得時間與投報率試算 

▲ 取得成本包含:《法拍得標價格》、《裝潢費用》、《代標及其他處理費(例如搬遷費、文書費用等⋯)》、《售出的仲介費用》

 

▲ 售出價格的利潤雖然是高於預期售價賣出,但利潤因為前期取的成本較高,壓縮到25.5%

 

 


 

 出售期間,台積電來楠梓設廠風聲漸起! 

ㅤㅤ再來就是前面提到的,這次案件法拍姊姊學習到的另一個投資心態~這筆案件出售時時間是 2021 年 9 月 20 日,雖說當時已經有風聲台積電設廠的消息,但基本上都是些未經證實的同行風聲(台積電宣布設廠為 2021 年 11 月 9 日公告),當時是以盡快結束這筆案件,專心進入下一筆投資案件為主,在買家出價金額高於我的售出底價的前提下,當時就這麼簽約售出了~售出金額為 490 萬,但其實如果再多等兩個月到台積電確定設廠後,這筆物件穩穩地賣到 550 萬也不是問題,雖說有些可惜,但每次的實務作業都是一次經驗,這次法拍姊姊學到的是在有利多消息釋出後要靜下心來停看聽,確認利多訊息的真實性後再多做進一步的操作!

在這次台積效應當中你們有遇到什麼或學到什麼不一樣的投資操作嗎?歡迎也跟姊姊分享一下呀!

 

延伸閱讀:《 【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響 2022 年的高雄法拍屋市場?

 


 

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【法拍這樣看】台積電高雄設廠,將如何影響2022年的高雄法拍屋市場?

▸ 《 即將改頭換面的新高雄城市風貌 》

ㅤㅤ以往提到高雄產業,形象不外乎重工業城市、傳統產業,隨著鐵路地下化,以往硬生生撕裂南北高雄的鐵道逐一成為了綠廊道,更在2021年高雄更是迎來了重大的轉捩點“台積電宣布進駐高雄”,建造7奈米與28奈米晶圓廠,預計2022年動工,2024年開始量產。在高雄市政府積極爭取與台積電的配合下,高雄除了房價不可同日而語,未來因為高科技產業的大廠紛紛入駐,前景是一片看好。

▲ 高雄市楠梓區與其相連的各個行政區

 

ㅤㅤ南高雄至左營都已趨成熟的現在,高雄市政府計劃要邀請台積電入駐高雄,打造南部半導體材料廊道,能連結高雄港、小港機場、橋頭科學園區、岡山科技廊道、仁武智慧產業園區,已有楠梓科技產業園區且位於上述地點中心地帶的楠梓區,成為台積電設廠的最佳選擇。

▲ 高雄市佈局南台灣2030年時的產業發展

 

ㅤㅤ在10月底台積電宣布的設廠位置,位於中油楠梓煉油廠舊址,原楠梓煉油廠在104年關閉,結束長達近70年的營運後,預計需要耗費17年的土壤污染整治。但高雄市政府跨局處的動員,再加上多線齊發的將行政程序並行,整治污土的行政程序效率大幅提高,整整縮短了15.5年,但整治經費也上調到269億元,分成三區發包,預計2023年整治完成。

▲ 楠梓煉油廠舊址進行土地變更面積與使用分區

 


▸ 《 楠梓區 feat. 台積電 》

ㅤㅤ如此大費周章的行事不外乎為了台積電高雄設廠,高雄市府規劃於2022年交地台積電,消息一出楠梓地區新建案的房價從年初一字頭到現在即將站上三字頭,價格浮動之大,甚至已經到達哄抬價格的地步了。

但先緩緩,既然現在已經不是入場的最佳時機,那我們來分析一下,楠梓地區的價格未來真會穩定於三字頭不會下降嗎?

▲ 楠梓區域新成屋、預售屋紛紛完銷

 


▸ 《 楠梓區交通動線 》

 

ㅤㅤ楠梓緊鄰左營,但區域發展上左營早在2008年就開設漢神巨蛋,緊鄰瑞豐夜市形成龐大的商圈,交通上有台鐵高鐵捷運三鐵共構的大站『左營站』。

楠梓卻因為半屏山、蓮池潭、龜山、蛇山相連,加上台鐵、楠梓煉油廠、左營軍事基地等影響,在阻礙極大化的情況下,楠梓的區域發展速度遠不及左營。

▲ 楠梓區與左營相隔天然屏障與海軍基地

 

但因為交通不易,反而在公共運輸上較為成熟,與前鎮並列為高雄唯二有五站的捷運站的行政區(世運站、油廠國小、楠梓加工出口區站、後勁站、都會公園站),區內有國道1號交流道,也是國道的主流支線,區內擁有1個楠梓交流道系統,有3個上下出口,可分別從旗楠路、興楠路、楠陽路上交流道連接國道1號。

▲ 楠梓區共有五個捷運站,與前鎮區並列最多捷運站的行政區

 

▲ 楠梓區公共運輸交通網

 

 


 

 

▸ 《 楠梓區未來趨勢 》

 

  • 楠梓煉油廠

ㅤㅤ高市府啓動楠梓中油高雄煉油廠無污染土地都市計畫變更案,規劃採TOD(大眾運輸導向發展/Transit-Oriented Development)聯合開發,總開發經費約59.02億元,包含公共設施興建費用約6.02億元及建築物興建費用約53億元。公共設施用地由中油公司整體規劃及興建,中油預計於114年起陸續規劃綠能所、材料國際學院及材料研發中心等,以強化材料自主研發,預估可帶動增加地方1.6萬就業人數。

▲ 楠梓煉油廠

 

  • 新台17線

ㅤㅤ2008年擬定新台17線道路規畫,全長7.1公里,北段從楠梓高雄大學特定區西側,跨越後勁溪抵達德明路,長度2.1公里,南段穿越左營軍區與舊社區進入市區,截彎取直的道路可縮短高雄大學城通往美術館距離,完工後車程縮短到15分鐘,快速串連楠梓、左營與中油高煉廠。

▲ 新台17線預計路線

 


 

▸ 《 楠梓區生活圈分佈 》

 

▲ 楠梓區大致上可區分為六大生活圈,主要環繞著《楠梓火車站》、《後勁商圈》、《土庫重劃區》、《楠梓加工區》、《高雄大學》、《右昌商圈》等組成。《楠梓煉油廠》早期因為污染嚴重,附近商家與住家較少,相對沒有聚集成一個生活圈。

 

  • 楠梓火車站

▲ 楠梓火車站周圍鄰近主要道路,相當早期就聚集成商圈

 

  • 楠梓加工區

▲ 楠梓加工區正面向的德賢路與德民路,因為就業人口眾多,與楠梓火車站在早期互通不便,且間隔了楠梓都會公園,外環便自成一個商圈。

 

  • 後勁商圈

▲ 後勁商圈對面是楠梓加工區,因為有後勁夜市與鄰近加工區,也自己形成一個小型的商圈與生活圈。

 

  • 土庫重劃區

▲ 土庫重劃區,原先多為農地,現是楠梓區透天住宅最密集的住宅區。

 

  • 高雄大學特區

▲ 高雄大學特區目前為楠梓大樓林立的新商圈,商圈內生活機能完善,這次台積電到高雄設廠,許多新建案火速完銷與仲介們傳說中“賣到沒案件可賣”的熱區就在這裡。

 

  • 右昌商圈

▲ 右昌生活圈緊鄰後昌與軍校,軍校周遭多為老公寓及眷村。

 

  • 楠梓區房市

楠梓煉油廠舊址腹地廣闊(達176公頃),未來無論是擴廠或者是另有規劃,在資源充足與市府政策的配合下,以產業來說未來確實是會有相當好的前景。如果要以投資標的來說,在未來紅單限縮以及新建案完售的情況,法拍物件也是個極好的選擇,法拍屋中相當多都是屋齡較高的老公寓,老公寓翻新的獲利率可以參考下面兩則法拍姊姊自己的心得哦!

『 法拍煉金術ep1 』:第一次買法拍屋就獲利超過50%!法拍煉金實錄!

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投資市場需要長期觀察,因應政策修改與《房市新聞:預售屋禁換約草案通過 上路時間點曝光!》,預售屋未來若禁止轉單或換約,在未來市場3~5年交屋後,勢必會有一定量的物件會轉入法拍屋市場,從現在開始觀察市場變化,從法拍屋作為投資的切入點也是撿便宜的選擇!

 

▲ 即將改造成台積電高雄場的楠梓煉油廠舊址

 


 

▸ 《 結語 》

 

ㅤㅤ無論各行各業都需要使用的水電,在南部一年發電500億度,但實際上高雄市只用了約280億度,剩餘的電力都用來補足北部用電缺口,多到可供其他區域使用,代表南部電力供應無虞。

▲ 台電

 

而高雄市一天的供水量是160萬噸,台積電需求是150萬噸,在高雄有台水公司以坪頂淨水廠與澄清湖淨水廠調度配合雙系統供水,在高雄設廠,廠區的水源亦是充足。

▲ 台灣自來水公司澄清湖給水廠

 

ㅤㅤ目前在楠梓區置產的購買族群均以投資客居多,其中又以北部客群南下置產為最大宗。但未來如果打通了新台17線,從高雄美術館特區與左營漢神巨蛋商圈前往楠梓都不遠,往後投資客開始拋售楠梓區物件時,在地住民也是有可能不願意承接已被抬高的房價,寧可選擇在相對熱鬧的美術館特區與巨蛋商圈。

“台積電效應”,楠梓區周邊房價漲價肯定是會漲的,但因為地區的先天地形限制,加上楠梓緊鄰橋頭等發展中的區域,房價的漲幅有限度,如果是自住真的不需要現在進場。

如果有房產投資、管理、自住等相關規劃,建議咨詢專業人士後再做進一步的規劃,法拍姊姊專營南部的法拍市場,若是想要相對買的便宜,法拍屋也是一個相當好的投資標的,諮詢免費,沒得標也不收費,有法拍問題不妨詢問看看,讓法拍姊姊為您服務哦!

 

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