購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢

法拍屋比市價還要低的機會，也讓許多民眾心之嚮往投標，不過要跟購屋者做個提醒，剛接觸法拍的朋友，投標的事前準備功課是必須的，因為我們要面對很多法拍環節以及不熟悉的地方，像是產權的調查，詳閱拍賣公告…等，免得自己權益受損。

資金如何配置做準備

法拍屋的資金配置，總共分成三個階段，第一、投標前「投標保證金」，第二、得標後「墊付拍定尾款」，第三、過戶後的「房屋擔保貸款」。

依照繳交時間，首先，投標前需準備公告底價的兩成當保證金，千萬注意一點就是在得標後要在 7 日內向法院繳清尾款，至於投標資金一次付清有壓力，當然可以先請銀行或代標公司協助代墊，但年利率相對比一般房貸來得高，或者可利用法院權利移轉書寄達，房屋過戶至貸款人名下，也可轉申請一般房屋貸款，這時候，就能換到一般較低利率。

申貸需要哪些條件

• 有正常繳款紀錄
• 信用良好無不良紀錄並有正當職業
• 年滿20歲以上的國民

能按期履約償還本息者，都可以向銀行申請法拍屋貸款。 但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

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法拍屋須注意七項陷阱

• 租賃權問題查明標的物是否有租賃，這是第一項陷阱。若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。

另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。

• 點交問題，並且法官（司法事務官）會依照房屋使用現況，在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」，這是第二項陷阱。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住，法院原則上會記載「點交」。所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題：確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

• 第三項陷阱則是，優先購買權，查明標的物是否有第三者具有優先購買權，這是。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

• 接下來是第四項陷阱，法拍屋瑕疵因為依照強制執行法第113條準用第69條，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權（強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」）。如果投標的法拍屋存有瑕疵，例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人，是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。

• 關乎你的細心程度，第五項陷阱，知悉法院之公告內容，例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係 如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。

• 考驗你的觀察力，再來第六項陷阱，查看法拍屋現場，投標前，宜依據投標公告內容，親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。
  

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• 代標注意事項： 

不動產經紀業管理條例，在合法下之不動產經紀業者應接受規範，當民眾委託代標公司，當業者廣告不實，則消費者保護法、公平交易法行使保護消費者的權益。

購買法拍屋的方式及流程:

一、注意法院法拍屋之公告

二、法拍屋網站如何進入：

司法院網站進入：網址：http://www.judicial.gov.tw 司法院首頁（進入後點選左側）→查詢服務→法拍屋公告進入法拍屋公告後，可點選本院再依序查詢。

三、一定要看懂拍賣公告事項：

本院不動產拍賣公告所載事項如下：

(1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額

(2)保證金金額

(3) 投標日時及場所

開始投標開標時間及拍賣公告，務必準時並詳閱，超過規定時間就不受理了，投標人請準時到場投標（開標時投標人請務必準時在場）。

四、怎麼寫好投標書：

(1) 買投標書暨保證金封存袋

(2) 拍賣公告所載案號、標別、股別填寫，務必記得填寫法院名稱

(3)請填寫投標人姓名、住址，如委託他人代理，請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。

(4) 依拍賣公告內容填載地號、建號、權利範圍

(5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

五、好好繳交保證金:

1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內。
2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後，連同投標書投入票櫃
3. 臺灣銀行基隆分行之支票視同現金，隨即開立正式收據。
4. 未得標者由投標人當場領回。
5. 保證金之抬頭

六、交付價金之期限:

1. 若有優先承買權人時，要先等優先承買權人放棄優先承買確定後，另行通知繳款。
2. 七日內價金務必全數繳齊，不能用任何理由要求延長繳款期限
3. 指定為臺灣基隆地方法院逕向本院收費處繳款

七、七日內未繳納尾款之結果

拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。

八、拍買不動產之點交：

拍賣之不動產是否點交，均會記載於拍賣公告，要注意拍賣公告。