法拍如何聰明購

法拍屋比市價還要低的機會,也讓許多民眾心之嚮往投標,不過要跟購屋者做個提醒,剛接觸法拍的朋友,投標的事前準備功課是必須的,因為我們要面對很多法拍環節以及不熟悉的地方,像是產權的調查,詳閱拍賣公告…等,免得自己權益受損哦!

曾任房屋仲介,在房地產業耕耘多年,對於房子的坪數、謄本、公設等都有相當的概念。也因為姐姐我熱愛看房子,每次看屋時總會有不一樣的心得,這裡跟大家分享我自己看屋投資理財的一些小撇步!
顏少芃
專業代標達人​

為什麼會被法拍?

法拍屋中有九成都是因為屋主欠款,如房貸、二胎、三胎貸款或是一般民間貸款、卡債、車貸,欠稅或罰單,屋主所經營公司欠營業稅、營所稅,一般民眾欠燃料費、牌照稅……等等,少數是刑事案件,地檢署因為詐騙案件防止詐騙所得脫產而查封拍賣,原則上法拍都是積欠金錢債務而被查封拍賣的!並非因為房子是凶宅、產權不清楚有糾紛…等原因,而到法拍市場拍賣的!

法拍屋有什麼優點?

透過法院買法拍屋產權相對清楚安全!這怎麼說?因為法院拍賣時,會將房屋的『產權狀況』詳細載明及拍定人『買到法拍屋』不管前手屋主借款幾胎,拍定移轉後『全部塗銷』,以台式說法來講,就是我們買到的是『乾淨的產權』!

法拍屋要等2拍3拍以後才買?

買法拍屋就是要買便宜,所以重點是要『有便宜』『有價差』就可進場,法拍鑑價1拍一般是市價行情,但是有時候會有『鑑價太低』1拍就吸引很多人競標,最近一件在美術館的套房含平面車位,市價行情均價19.5萬,拍賣底價17萬,第1拍就吸引11人競標,所以內行人看有無便宜有無價差,外行人才看第幾拍才進場買喔!

法拍屋折數怎麼計算?

1拍價格若是市價沒有便宜則流標機率高,流標後就會來到第2拍,每個拍次最高可以打到8折,但是有一種情況沒有打到8折的就是『指價拍賣』,顧名思義就指定價格為拍賣底價,這種情況多為查封人認為打8折的價格不夠償還其債權,向法院聲請指定多少價格當拍賣底價!

例如:第1拍底價500萬;預估第2拍底價400萬;預估第3拍底價320萬;預估第4拍底價256萬。

何謂有點交?不點交?

法院查封當時,債務人自住的話就會點交,但若是有租約、借用…等等情況,就會是不點交!『有點交』是法院會負責將房屋的使用權點交給拍定人,『不點交』則是法院不負責將房屋的使用權點交給拍定人,需拍定人自行處理!若擔心且不知怎麼處理,建議可以找專業且可以信任的代標業者協助處理!

為何要選代標?

所謂代標,就是指『代理標購』法院拍賣的不動產及動產,從拍賣資料的提供、投標物件的問題過濾以及投標前的評估作業、得標後的產權過戶到法院書狀點交聲請以及不點交的物件需要向現住人溝通點交房子,都是法拍代標的服務範圍。法院拍賣是公開的訊息,任何人都可以自己投標,若是不了解法拍程序及其中眉角,建議找專業且可以信任的代標業者協助處理,畢竟買房子是幾百萬甚至幾千萬的大事呀! 

可以看屋嗎?

無法看屋內,只能看周圍環境,因為在法院拍定前,所有權仍然屬於債務人所有,也因為是由債權人向法院聲請拍賣債務人的房子,屬於公權力介入,與市售的買賣雙方合意的狀況不同,所以標法拍屋才能買得比市價便宜!

買法拍屋要準備多少錢?

建議至少底價的3成,法拍屋的投標保證金是投標底價的2成,另成是預留加價空間及其他稅費!法拍屋全額標購總價限期內付清,需要在7日內找到同意代墊款的銀行,而各銀行對於此類短期信用借貸的利息一般約年息6%左右,借貸時間約30天左右, 此時如果有找專業代標業者,除了會予以協助以外,也可藉由代標的經驗去找利息較低或合作的銀行專員協助加速貸款流程。 

標法拍屋有什麼稅務問題嗎?

與一般買賣無差別!還是跟大家簡單分享:(一)契稅,指建物所有權依法由取得所有權人按契約所載價額申報核課之一種建物契約稅,計算方式是用房屋評定現值當稅基,再乘以6%的稅率。(二)房屋稅,以12個月份計算,若得標取得權利轉移書至6月30日止,持有時間未滿一年,可依月份比例聲請計算。(三)地價稅,以9月15日為納稅義務基準日,如果是在9月15日前取得轉移證書,當年度的地價稅則為拍定人繳納。

專營南部法拍市場,物件詳盡記載土地坪數、所在位置、房屋格局、拍賣狀況,如需代標服務皆可以聯繫法拍姊姊,法拍姊姊讓您輕鬆有個家!更可以利用法拍屋投資理財!

法拍屋聰明購

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