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✅前鎮區明道六街 公寓一樓

✅建地21.8坪

✅1拍底價 260萬元 11.9 萬/坪

邊間1樓住店／近高速公路但汽車吵雜聲還好不怎麼吵／小夫妻可以考慮／門前騎樓可停汽車及機車／可做武市店面

結論：

優點：１樓可當店面，巷道寬敞乾淨門前可停汽車，低總價

缺點：坪數小，離高速公路近，但噪音現場感覺還好,建議有興趣的朋友上下班交通尖峰時間再去確認噪音！

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透過學法拍的同學推薦民生一路的公寓5樓，這間在第一拍剛出來時我就有看到，因為筆錄註明屋況很糟漏水很嚴重又是在5樓，我就直接跳過讓過，我較喜歡3 樓以下的公寓,但是同學說這間地點很好，旁邊又有一塊方正空地要賣，公寓又是一層一戶，戶數少地坪持分大有10坪多，未來被建商收購機會很大。

｜剛好2樓有要賣

跟仲介聯絡看屋順便藉機看頂樓狀況,5樓除了要爬很高以外最擔心的是頂樓會有易漏水情況,也順便收集一下情報～

｜地點真的非常好

面鄰民生路路寬又樹木林立感覺非常舒服，環境真的非常棒,我好喜歡～2樓開價798萬,5樓底價342.4萬 使用坪數42.6坪 近一倍的價差，請教了我的前輩,她說她最喜歡又老又舊持分地坪大的公寓等建商收購或是都更獲利會很好，在等待收購期間可以收租，空租時公寓又沒有管理費沒有壓力,這是很吸引人的好物件，前輩說既然屋況很差都要大裝修了建議重新隔間改成4間套房附近又有捷運站會很好租每間可租8仟~1萬,收租投報高！裝修費預估120萬～150萬

｜我算了一算收租年投報率6~7%

用租金繳貸款綽綽有餘,YA~真的好心動！！我整理一下這個物件的優缺點：

• 缺點： 公寓5樓 屋齡很舊,屋況很糟要花大錢大整修約120~150萬
• 優點：1、坪數大有42坪好重新規劃 2、 一層一戶戶數少,單純,不用管理費 3、地點好,近捷運站,交通方便,收租投報高 4、 建商收購機會大,地坪10坪獲利優

｜於是決定進場請銀行預估可貸金額

結果出乎我意料的低,銀行預估價值只有200~260萬左右所以貸款最高額度210萬跟我想的不一樣,地點好地坪大應該很有價值,實價登錄16萬/坪,不解為何會估那麼低,詢問之下才知因為公寓很舊屋況又差,地坪大沒用呀除了都更被收購才有用,真的跟我想的差很多ㄟ,那貸款額度這麼低需貸款的自住型要標的人就易打退堂鼓了！這樣也好啦 競爭也會較少

｜底價342.4萬看投標現場預估會有7~8支標

於是前輩建議我寫的我的最高預算,拼看看！我在前一晚精算一下因為要長期持有就不必考慮房地合一稅及一買一賣的投報，現在要算的是我可運用現金及抓總成本反推收租投報、在最後的5分鐘按了按計算機～我真的很想標到～所以不管了,寫到頂了(我的預算)~453.7萬,我加價111.3萬我覺得應該很有機會！

結果唱標有7支標485萬得標, 哇～ 我是大老二呀！！！  
現階段我投資法拍的心態是有好物件，我做足功課,盡力了即使沒標到雖然惋惜但也甘願，因為至少我沒錯過這個好物件！！！

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