投報率高達61.1%!法拍屋煉金術EP2,台南公寓一樓!

台南法拍屋

 

法拍煉金術又開課了!今天是法拍姊姊本人執筆~跟大家分享一個姊姊的得意之作!先說結論~109 年 6 月得標的物件至 109 年 11 月售出,稅前利潤共 110 萬,投資報酬率高達 61.1%%,姊姊都被自己給嚇了一跳!

正文開始!低總價公寓一直都是我的菜,尤其是一樓的物件,法拍姊姊我總會忍不住跑去看房子!這次看到的標的物位於台南市南區,是棟很特別的公寓,規劃得像大樓但總高樓層只有五樓,沒有電梯但有地下室,物件在一樓,底價113 萬,建坪 14.68  坪(含公設),室內坪數 12 坪.不點交!

 

台南法拍屋

台南法拍屋

台南法拍屋

▲本次法拍物件法院資料

 

公寓的一樓總價這麼低!?姊姊一看到這物件眼睛就亮了起來!依照經驗判斷,這物件可能巷子很窄,門前不能停汽車。先用 Google Maps 觀察一下物件周邊,發現巷子其實算是寬闊,但整棟公寓的內棟像是個小型社區,門前連機車都無法停車,還是需要到現場勘查一番,後來才利用上台南投標時跟夥伴去物件現場看環境。

台南法拍屋

▲Google Maps先線上勘查物件周遭環境

 

法拍屋就是充滿驚喜,在公開的資訊當中有許多細節是無法看到的,到了現場發現,這棟公寓規劃真的跟大樓一樣,一樓就有管理室,但已沒有管理員在現場,也沒有門禁,剛好方便進入物件所在的位置!

▲姊姊決定投標前必定會到現場勘查一番

 

這物件像是大樓一樣的一棟一棟的連在一起,但還好的是姊姊選定的物件在 AB 棟之間,是面寬型的,採光通風良好,白天日光也可以透進屋內。看到這邊都覺得還可以,不過!前看後看就是看不到排油煙管的位置,通常廚房一定是靠內側,如何排油煙的問題一定要注意,既然看不到排油煙管,或許物件本身沒有廚房⋯⋯但法拍屋沒有辦法看室內環境,依照坪數及外觀先試想物件內部的格局,沒有廚房是有些傷腦筋,裝修成本想必會增加,但底價 113 萬!價格這麼甜實屬難得,我想第一拍就要進場了⋯⋯

台南法拍屋

▲雖然不可進入屋內查看,但周遭環境與外部格局是OK的唷!

 

雖然是不點交,但不點交的案件對姊姊我來說也不難處理,但專營高雄地區久了,對台南的行情不是這麼了解。一樓的物件型態價格落差很大的,姊姊也先做了些功課,上實價登錄查詢一番看看最近一樓有沒有成交紀錄後,最後決定相信自己的直覺進場!希望第一拍不要有太多人注意到這物件呀!

時間快轉到投標當天,姊姊我習慣會提早到,先將標單寫好,留下價格看現場狀況再決定要加價多少,無論是自標或者是幫客戶代標都是如此,臨機應變才能標的到又標的便宜!台南地院的投標室有 2 間,提早到也能勘查一下投標室的現場與投標箱,否則投錯標箱就真的糗大了!

投標書

▲投標標單樣張,一定要先寫好唷!

 

那天在投標室時總是要來來回回的觀察現場,看是否有其他人士跟我要投標同一個物件,到開標前已有8 支標投入標箱中了,姊姊確定其中 3 支不是我這件,其餘 5 支預估有 1~2 支可能會是我的競爭對手!

寫價格的時候到了,果然法拍就是這麼有趣,每次寫價格時都好緊張呀~最後姊姊加價了 10 萬,123.3 萬的標單就這麼投入標箱了!

法拍屋投標室

▲法拍屋開標中

 

最有趣的地方來了!開標~宣布得標的標單是我的,也只有我一支標,但事務官竟然說沒有放保證金支票,當場判定為廢標⋯⋯傻眼!我心想怎麼可能會發生這種失誤!當場向事務官提出了異議,事務官才請我跟書記官去辦公室談,而事務官繼續開標其他案件⋯⋯

到了辦公室我請書記官仔細確認保證金支票,結果書記官一翻支票就掉了下來,事務官沒仔細看標單裡面才發生這樣的烏龍⋯⋯書記管也傻眼,馬上打內線給正在開標的事務官,過了幾分鐘完成開標的該股事務官完成開標,回到了辦公室馬上先是跟我抱歉,才說因為他沒注意疏漏了,請我第二拍再來標,會標的更便宜。

因為事務官的疏漏,導致符合程序及應備文件都備齊的得標單變成廢標,拍賣程序已經終結也不是小事,事務官只能試圖說服我第二拍再進場,但法拍市場瞬息萬變,依查封筆錄判斷第二拍極有可能變成點交,這樣競爭者變多即便寫相同的價格也不一定標得到,所幸在我堅持之下,事務官打內線給長官請示該如何是好,經過指示才悻悻然的請我去投標室重新開標。

畢竟法院開標時是需要全程錄音錄影以示公平公開的。剛判定我廢標且拍賣程序終結的錄影已經存檔,除了重新開標重新錄影,應該也沒別的辦法了。

法拍屋流程

▲地方法院投標流程

 

還好這物件只有一支標,若是有 2 支或更多標,牽扯到其他人的權益,恐怕就不是這樣簡簡單單就能處理掉的,至於事務官一進來辦公室就想搓湯圓,把這麼大的事情搓湯圓搓掉,一般沒經驗的民眾確實有可能摸摸鼻子就算了,第二拍再來。但姊姊我可是 PRO!專業的法拍專家怎麼可能接受這種結果!

總之,經過這段插曲,姊姊我也算是開了眼界學到了經驗,也因為我的堅持,才證明了我的眼光沒有錯!6 月 23 日投標,繳完尾款即與現住人協商搬家事宜,過程因為有長期的法拍處理經驗,相當順利與和平的在 8 月 17 日完成點交,成功在 2 個月內拿到房子。

物件內部的格局也跟我當初預估的差不多,但意外的是後面多了一塊法定空地,上頭搭了採光罩做廚房,雖然頗為髒亂,不過多了那一個後陽台就是好用非常多!每戶在地下室有2個機車停車位這會加分不少!

法拍屋 整理

▲客廳整理前 VS 客廳整理後

 

法拍屋 整理

▲主臥室整理前 VS 主臥室整理後

 

法拍屋 整理

▲次臥室整理前 VS 次臥室整理後

 

法拍屋 整理

▲浴室整理前 VS 浴室整理後

 

法拍屋 整理

▲廚房整理前1 VS 廚房整理後1

 

法拍屋 整理

▲廚房整理前2 VS 廚房整理後2

 

法拍屋 整理

▲後陽台窗戶整理前 VS 後陽台窗戶整理後

 

法拍屋 整理

▲後陽台整理前 VS 後陽台整理後

 

得標與點交完成~進入裝修階段!避開農曆七月,裝修完成時間已是 11 月 7 日。但這物件真的是天選之作,11月10日開賣後僅僅 5 天就以 290 萬的價格收訂金,11 月 16 日順利簽約。123.3萬元得標,處理及點交費用共 15 萬,裝修 30 萬,出售的仲介費用及其他費用共 12 萬,加總起來稅前利潤高達 110 萬!

法拍屋成本

▲法拍屋成本

 

5 個月內獲利了結,投報率 61.1%!這物件也是法拍姊姊從事法拍投資以來投報最好且時間最短的一件!幸好當時姊姊在地院辦公室跟事務官據理力爭,堅持堅定地對他說『我!不!要!』,順利標得房子也證明我的眼光精準,哈哈!

法拍屋售價

▲本次物件取得成本與出售價格

 

這次的物件全程都有做紀錄,裝修前後的大改造可以觀看下面的影片:

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第一次買法拍屋就獲利超過50%!法拍煉金實錄

去年無意間接觸到法拍屋起了投資的念頭。在網路上看了很多法拍相關的文章,輾轉在朋友的推薦之下認識了【法拍屋聰明購】的法拍姊姊,開啟了我的法拍屋之旅。

跟法拍姊姊初步了解了預算跟法拍的相關注意事項之後,她馬上推薦給我美山路這個標的物。是個工業區的三樓公寓,當時第三拍底價64萬非常符合我的預算需求。但是看到法拍姊姊所提供的法院筆錄加上又是不點交的物件,不免有點擔心後續的問題處理流程會很繁雜。經過法拍姊姊非常專業的說明後續處理方案之後,加上價格又很甜所以當天就跟法拍姊姊約好了週末要一起去看周邊環境(因為法拍物是不能看屋內環境的)。

美山路77法拍屋筆錄
▲本次法拍物件法院資料
法拍屋點交
▲此物件因為是不點交的物件,我一開始有點擔心

看環境的當天是法拍姊姊陪同之下一起去的,也跟著一起注意了看法拍了注意事項。像是跟街訪鄰居聊天了解債務人的狀況,順利的話可以獲得很多資訊喔!法拍物件雖然不能看屋內狀況,但可以從附近的建築物粗略了解標的物的格局。當天我們還約看了附近要出售的一棟五樓的公寓,藉此了解了市場行情以及室內格局。

美山路77巷
美山路77巷2

雖然看完周遭環境之後我對於要不要下標是有點疑慮的,但看完這個附近五樓要待售的物件之後,我就堅定要下標了!原因有二:1.這個五樓物件的屋況雖然不好,但售價比我預期高很多,我要是把目前的這間三樓的公寓標下來價格肯定可以開得比它漂亮 2.這附近有很多移工,租屋市場很蓬勃,就算不轉賣先出租幾年,收租的投報率也不錯。

持續跟法拍姊姊了解投標的注意事之後。重頭戲來了—就是投標!底價64萬的物件,法拍姊姊以他的專業建議我送出88萬的標單這個價格雖然高於二拍的價格,但還在我的預算範圍內因此選擇相信了專業。我在2020年6月3日這天成功的標得了人生的第一間法拍屋,是六支標當中最高的(我後來在賣屋的過程當中得知了第二高標其實只比我少幾千塊)可見法拍姊姊的建議真的是很精準啊!

交屋之後的後續處理流程有點繁瑣,就不再一一贅述。不過當初選擇法拍姊姊有一個很大的原因就是除了代標之外,法拍姊姊還提供了很多後續服務轉介。包含我的裝潢師傅以及代售的仲介都是法拍姊姊介紹給我的,大家看看裝修前後的照片比較是不是差別很大!

發拍屋裝修1
法拍屋裝修2
法拍屋整修3
法拍屋裝修5

我成功的在今年農曆年後2月下旬以235萬的價格出售,扣除掉仲介以及其他成本之後獲利率高達52.43%,這是我的第一間法拍屋,也讓我信心大增現在每天都在看屋,原來標法拍會上癮是真的。

法拍屋利潤

你也想要投資法拍屋嗎?法拍姊姊很不錯唷


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【法拍🔍放大鏡】高雄市蛋黃區熱門物件分享!法拍屋有點交第一拍即吸引 24 人投標!

高雄市有許多前景看好的區域,例如三民區科工館附近、鳳山區的文山特區,橋頭科學園區等等,因為輕軌與多個火車站的預計建設與開通,連帶一同讓區域經濟活絡,但也有像是今天物件一樣,座落於捷運技擊館站鄰近武廟市場、高速公路,物件周遭的建設完善,鄰近的生活機能良好,即便區域的屋齡普遍偏高,但房價不但保值,甚至還一直往上疊加!

 


 

‣ 《 苓雅區三多一路 》

苓雅區三多一路151巷28弄31號2層樓

▲ 今天這個物件與上週分享的法拍奇蹟,相較起來雖然普通了許多,但因為此物件有點交,更重要的是座落於高雄市苓雅區的三多路上,吸引了許多民眾自行填寫標單投標,最終總共有 24 支標單,底價 400 萬,已將近 1.5 倍的價格 570 萬拍定。

延伸閱讀:《【 法拍🔍放大鏡 】底價308萬,5676萬得標竟是高手過招! 》

 


 

‣ 《 自行投標知多少 》

▲ 因為法拍屋無法看房屋內部屋況,事前做好功課是相當重要的,因為『有點交』法院會負責將房屋的使用權點交給拍定人,『不點交』則是法院不負責將房屋的使用權點交給拍定人,需拍定人自行處理!住宅環境先做好功課,法院公告與地政謄本詳細閱讀,即使自行投標也有可能是能標得到更標的便宜。

延伸閱讀:《 一次搞懂法拍屋!九個常見問題大整理!

 


 

‣ 《 熱門物件投標須知 》

高雄市苓雅區三多一路151巷28弄31號2層樓

▲ 2020/8/19 高雄財政金融大樓 10 樓投標室

如果自行投標,除了需要注意法院公告、持份,也要注意是否有點交不點交,因為法拍投標有需多眉角,除了建議開標時間前抵達現場,可以一邊觀察投標人數,如果有心儀的物件,也能視現場狀況提高或者是降低投標金額,省下來十萬甚至二十、三十萬,對於裝潢也是一筆相當好用的費用哦!

 


 

‣ 《 代標詢問 》您所擔心的問題,就是我的專業!

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