【法拍🔍放大鏡】高雄市蛋黃區熱門物件分享!法拍屋有點交第一拍即吸引 24 人投標!

高雄市有許多前景看好的區域,例如三民區科工館附近、鳳山區的文山特區,橋頭科學園區等等,因為輕軌與多個火車站的預計建設與開通,連帶一同讓區域經濟活絡,但也有像是今天物件一樣,座落於捷運技擊館站鄰近武廟市場、高速公路,物件周遭的建設完善,鄰近的生活機能良好,即便區域的屋齡普遍偏高,但房價不但保值,甚至還一直往上疊加!

 


 

‣ 《 苓雅區三多一路 》

苓雅區三多一路151巷28弄31號2層樓

▲ 今天這個物件與上週分享的法拍奇蹟,相較起來雖然普通了許多,但因為此物件有點交,更重要的是座落於高雄市苓雅區的三多路上,吸引了許多民眾自行填寫標單投標,最終總共有 24 支標單,底價 400 萬,已將近 1.5 倍的價格 570 萬拍定。

延伸閱讀:《【 法拍🔍放大鏡 】底價308萬,5676萬得標竟是高手過招! 》

 


 

‣ 《 自行投標知多少 》

▲ 因為法拍屋無法看房屋內部屋況,事前做好功課是相當重要的,因為『有點交』法院會負責將房屋的使用權點交給拍定人,『不點交』則是法院不負責將房屋的使用權點交給拍定人,需拍定人自行處理!住宅環境先做好功課,法院公告與地政謄本詳細閱讀,即使自行投標也有可能是能標得到更標的便宜。

延伸閱讀:《 一次搞懂法拍屋!九個常見問題大整理!

 


 

‣ 《 熱門物件投標須知 》

高雄市苓雅區三多一路151巷28弄31號2層樓

▲ 2020/8/19 高雄財政金融大樓 10 樓投標室

如果自行投標,除了需要注意法院公告、持份,也要注意是否有點交不點交,因為法拍投標有需多眉角,除了建議開標時間前抵達現場,可以一邊觀察投標人數,如果有心儀的物件,也能視現場狀況提高或者是降低投標金額,省下來十萬甚至二十、三十萬,對於裝潢也是一筆相當好用的費用哦!

 


 

‣ 《 代標詢問 》您所擔心的問題,就是我的專業!

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【 法拍🔍放大鏡 】底價308萬,5676萬得標竟是高手過招!

台南國民路

本件第一次拍賣,丁標只拍賣土地新都段28-15地號,底價184萬,因地上有未拍賣建物,地上物所有權人除有優先承購權外,他如不主張優購,房屋也可能長期佔據土地,讓土地動彈不得,所以第一次拍賣在109年3月31日以流標收場,無人敢碰。

如果地上建物是債務人的,只要在設定抵押後興建,債權人可以民法877條請求併付拍賣,連同建物一齊拍賣。

但本件建物是第三人所有,這就無解了。而在民國96年民法有修正後,債權人如碰上此情況,可以在一次流標後,以建物影響債權,請求如同民法877條把第三人建物併付拍賣。

所以本案債權人在109年3月31日流標後,積極以訴訟請求建物併付拍賣,也才有今天109年8月4日土地及建物併付拍賣。

建物所有權人也不是省油的燈,原本可依賴的承購權及長期佔據土地權利,因併付拍賣而失去,他在投標前先向執行處行文,如果建物所有權人得標,其建物標價可否抵繳,書記官公文答覆是肯定的,他就設計這一套語不驚人死不休的的看似烏龍大戲。

他也知道查封債權人「天恩建設」對這塊土地是勢在必得,肯定也是高價出手,反正左手出,右手入,標到債權額都是無所謂的。

本案土地底價176.64萬,房屋底價132萬,總底價308.64萬,建物所有權人出價5676.6萬,土地寫底價,所有加價都加在自己的房屋上。

倚天劍既出誰能敵,讓大家都傻眼了,然對他而言,標5676.6萬或標底價306.64萬,成本都是一樣的。

但5676.6萬就排除投標室所有的對手,而且高價得標,改日市價出售,龐大虧損額三年內又可扣抵,今天笑他烏龍標的外行人,可知他才是最大贏家。

天價得標,一週內繳足全部款項僅需土地標價176.64萬,誰能料到!

擁有4000多萬債權的查封債權人天恩建設」,費盡力氣佈下天羅地網,準備吃下債務人全部五件標的,無奈強中另有強中手,讓丁標成為漏網之魚。

 

104法拍網創辦人  林德泉老師  109年8月4日22:00筆

 


 

 

 

▲ 本案共五標,分甲,乙,丙,丁,戊標,僅丁標有七人競標,餘無人投標,由債權人承受。

 

▲ 台南市南區新都段2-15地號地籍圖資

〖法拍姐姐📕聰明購〗購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢?

購買法拍屋要如何準備並注意哪些呢

法拍屋比市價還要低的機會,也讓許多民眾心之嚮往投標,不過要跟購屋者做個提醒,剛接觸法拍的朋友,投標的事前準備功課是必須的,因為我們要面對很多法拍環節以及不熟悉的地方,像是產權的調查,詳閱拍賣公告…等,免得自己權益受損。

資金如何配置做準備

法拍屋的資金配置,總共分成三個階段,第一、投標前「投標保證金」,第二、得標後「墊付拍定尾款」,第三、過戶後的「房屋擔保貸款」。

依照繳交時間,首先,投標前需準備公告底價的兩成當保證金,千萬注意一點就是在得標後要在 7 日內向法院繳清尾款,至於投標資金一次付清有壓力,當然可以先請銀行或代標公司協助代墊,但年利率相對比一般房貸來得高,或者可利用法院權利移轉書寄達,房屋過戶至貸款人名下,也可轉申請一般房屋貸款,這時候,就能換到一般較低利率。

申貸需要哪些條件

  • 有正常繳款紀錄
  • 信用良好無不良紀錄並有正當職業
  • 年滿20歲以上的國民

能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。 但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。


法拍屋須注意七項陷阱

  • 租賃權問題查明標的物是否有租賃,這是第一項陷阱。若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。

另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

  • 點交問題,並且法官(司法事務官)會依照房屋使用現況,在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」,這是第二項陷阱。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住,法院原則上會記載「點交」。所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。
  • 第三項陷阱則是,優先購買權,查明標的物是否有第三者具有優先購買權,這是。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。
  • 接下來是第四項陷阱,法拍屋瑕疵因為依照強制執行法第113條準用第69條,法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權(強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」)。如果投標的法拍屋存有瑕疵,例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人,是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。
  • 關乎你的細心程度,第五項陷阱,知悉法院之公告內容,例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係 如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。
  • 考驗你的觀察力,再來第六項陷阱,查看法拍屋現場,投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

  • 代標注意事項: 

不動產經紀業管理條例,在合法下之不動產經紀業者應接受規範,當民眾委託代標公司,當業者廣告不實,則消費者保護法、公平交易法行使保護消費者的權益。

購買法拍屋的方式及流程:

一、注意法院法拍屋之公告

二、法拍屋網站如何進入:

司法院網站進入:網址:http://www.judicial.gov.tw 司法院首頁(進入後點選左側)→查詢服務→法拍屋公告進入法拍屋公告後,可點選本院再依序查詢。

三、一定要看懂拍賣公告事項:

本院不動產拍賣公告所載事項如下:

(1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額

(2)保證金金額

(3) 投標日時及場所

開始投標開標時間及拍賣公告,務必準時並詳閱,超過規定時間就不受理了,投標人請準時到場投標(開標時投標人請務必準時在場)。

四、怎麼寫好投標書:

(1) 買投標書暨保證金封存袋

(2) 拍賣公告所載案號、標別、股別填寫,務必記得填寫法院名稱

(3)請填寫投標人姓名、住址,如委託他人代理,請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。

(4) 依拍賣公告內容填載地號、建號、權利範圍

(5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

五、好好繳交保證金:

  1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內。
  2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後,連同投標書投入票櫃
  3. 臺灣銀行基隆分行之支票視同現金,隨即開立正式收據。
  4. 未得標者由投標人當場領回。
  5. 保證金之抬頭

六、交付價金之期限:

  1. 若有優先承買權人時,要先等優先承買權人放棄優先承買確定後,另行通知繳款。
  2. 七日內價金務必全數繳齊,不能用任何理由要求延長繳款期限
  3. 指定為臺灣基隆地方法院逕向本院收費處繳款

七、七日內未繳納尾款之結果

拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。

八、拍買不動產之點交:

拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。

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